Hypo-Modelle und -Laufzeiten im Härtetest
Das Mischen von Hypotheken zahlt sich nur aus, falls die Zinsen in den kommenden Jahren leicht steigen. Das zeigt die grosse K-Geld-Zinsstudie. Weitere Resultate: Die variable Hypothek ist teuer und der Zinsschutz bei Liborhypotheken nützt fast nichts.
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K-Geld 2/2005
30.03.2005
Andreas Valda
Sicherheit» und «Risiko» sind die wohl am häufigsten verwendeten Begriffe in der Hypothekarberatung. Oft läuft eine solche Beratung nach dem immer gleichen Muster ab: Der Bankberater verweist auf die historisch tiefen Zinsen und versucht deshalb, den Kunden von einer langjährigen Festhypothek zu überzeugen. Wollen die Kunden jedoch von den noch tieferen, kurzfristigen Zinsen profitieren, so folgt der zweite Standard-Rat: Staffeln Sie Ihre Hypothek!
«Oft wird dem Kunden zud...
Sicherheit» und «Risiko» sind die wohl am häufigsten verwendeten Begriffe in der Hypothekarberatung. Oft läuft eine solche Beratung nach dem immer gleichen Muster ab: Der Bankberater verweist auf die historisch tiefen Zinsen und versucht deshalb, den Kunden von einer langjährigen Festhypothek zu überzeugen. Wollen die Kunden jedoch von den noch tieferen, kurzfristigen Zinsen profitieren, so folgt der zweite Standard-Rat: Staffeln Sie Ihre Hypothek!
«Oft wird dem Kunden zudem eine Staffelung der Laufzeiten empfohlen, damit nicht das ganze Engagement gleichzeitig fällig wird», schreibt etwa die Zürcher Kantonalbank (ZKB). Als Begründung verweist sie auf das so genannte Zinsänderungsrisiko. Das Risiko also, dass die Zinsen bei der Fälligkeit der Hypothek deutlich höher sind und die Ablösehypothek zu deutlich schlechteren Konditionen abgeschlossen werden muss.
Doch treffen diese von Banken häufig angeführten Argumente tatsächlich zu? K-Geld hat neun Hypothekarmodelle in drei Zinsszenarien über eine Laufzeit von zehn Jahren getestet (siehe Tabelle). Das Fazit: Das Mischen von Hypotheken ist tendenziell ein schlechter Rat. In zwei von drei Fällen kommt man nach zehn Jahren Zinsbilanz schlecht weg. Ein miserabler Rat ist die Kreditstaffelung gar im Falle von stark steigenden Zinsen.
Die unbekannte Grösse ist die Zinsentwicklung
Setzt man auf einen einzigen Hypothekartyp, so sieht die Bilanz nach zehn Jahren wie folgt aus: Bei weiterhin tiefen Zinsen ist die Liborhypothek die beste Wahl, bei schwach steigenden ist es die 5-Jahres- und bei stark steigenden die 8-Jahres-Festhypothek. Diese Resultate sind leicht nachvollziehbar.
Nur: Die Zinsentwicklung ist eine grosse Unbekannte. Umso interessanter ist zu verfolgen, wie unterschiedlich die Hypothekarmodelle im Quervergleich der Zinsszenarien abschneiden. Das beste Resultat schafft hier die 3-Jahres-Festhypothek.
Sie schlägt sich tapfer - sowohl wenn die Zinsen am Boden bleiben (+12 Prozent im Vergleich zum besten Hypothekarmodell) als auch wenn sie schwach steigen (+2 Prozent). Sollten die Zinsen stark steigen, ist im Vergleich zur besten Wahl mit Mehrkosten von 27 Prozent zu rechnen.
Die Analyse zeigt auch die Schwachstellen der einzelnen Hypothekartypen. Negativ sticht zum Beispiel die oft angebotene 6-Monats-Liborhypothek mit dreijähriger Laufzeit sowie Zinsdach (Cap) ins Auge: Bei stark steigenden Zinsen zahlt man hier 38 Prozent mehr im Vergleich zur günstigsten Variante.
Je nach Modell Mehrkosten von bis zu 50 Prozent
Die Zinssicherung kommt dabei nur in einem von zehn Jahren zum Zug. Fazit: Die Wirkung des Caps ist klein.
Schlecht schneidet im Vergleich auch die variable Hypothek ab. Ob alleine oder gemischt mit anderen Hypothekarmodellen: Mit der variablen Hypothek fährt man nie wirklich gut.
Frappierend ist das Resultat der 8-jährigen Festhypothek im Zinsszenario «tiefe Zinsen». Verglichen mit der besten Wahl, zahlt man 50 Prozent mehr. Bei einer Hypothekarschuld von 600 000 Franken sind das in zehn Jahren Mehrkosten von 63 000 Franken, was Gesamtausgaben von 189 000 Franken ergibt!
«Langjährige Festhypotheken dienen vor allem zur Absicherung von Bankeninteressen», sagt Werner Egli, Hypothekenberater aus Uster. Er rät seinen Kunden selten zu einer langjährigen Festhypothek. Seine Praxis zeigt: «In drei bis vier von zehn Fällen besteht heute ein Bedürfnis, die Hypothekarsituation vor Ablauf einer Festhypothek zu verändern.»
Immer wieder erlebt er, dass Kunden eine Hypothek zurückzahlen oder Eigentümer ihr Wohneigentum «vorzeitig» verkaufen wollen, aber durch eine Festhypothek in ihrem Handeln blockiert sind. Auch Finanzprofi Egli rät zwar zu einer Staffelung der Hypotheken. Er argumentiert aber nicht wie die Banken mit Risikominderung. Vielmehr geht es ihm darum, das Gewinnpotenzial der Tiefzinsphase auszureizen.
Auch das VZ Vermögenszentrum rät seinen Kunden aus diesem Grund zu einer Staffelung: «Viele Hypothekarnehmer ärgern sich, weil sie in den vergangenen Jahren unter dem Eindruck des Arguments "die Zinsen steigen" langjährige Hypotheken abgeschlossen haben und jetzt zu hohe Zinsen zahlen», sagt Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung vom VZ.
Kleine Beträge: Schlechtere Bedingungen
Andreas Thiemann, Hypothekarfinanzberater aus Wallisellen ZH, hingegen hält nicht viel vom Mischen in der Tiefzinsphase: «Bei kleinen Kreditbeträgen, die fällig werden, erhält man häufig schlechtere Angebote als bei grossen.» Er rät seinen Kunden daher, auslaufende Hypotheken kurzfristig anzubinden, bis der gesamte Kredit fällig wird. «Bei der Ballung des Kredits holt man die besten Resultate», sagt Thiemann.
Doch wie reagieren Banken auf die Studie? Die Zürcher Kantonalbank bestätigt, dass das Mischen von Hypotheken nicht vor Risiko schützt: «Natürlich kann es trotz Staffelung der Laufzeiten vorkommen, dass jemand einen Teil der Gesamtfinanzierung in einer Hochzinsphase erneuern muss. Das Instrument ist aber dennoch eine hervorragende Möglichkeit zur Minimierung der Zinsänderungsrisiken.»
Die Credit Suisse dagegen kritisiert die Zinsszenarien der K-Geld-Studie als «reine Annahmen». Das Ergebnis könne daher nur «zufällig» sein, schreibt die Bank. Die richtige Hypothekenwahl diene vor allem der Risikooptimierung: «Es besteht nicht die Absicht, den Markt zu schlagen. Vielmehr sichert man sich zu einem gewissen Grad gegen Risiken nach oben ab, ohne dass man eine mögliche positive Entwicklung gänzlich verpasst.» Ein Staffeln von Hypotheken schaffe dies am ehesten.
Mischen ist selten ein guter Rat
Die K-Geld-Studie zeigt jedoch, dass das Mischen bei stark steigenden Zinsen keineswegs eine gute Wahl ist. Und auch bei konstant tief bleibenden Zinsen verursachen Mischformen beträchtliche Mehrkosten.
Die UBS hinterfragt die K-Geld-Zinsszenarien insofern, als dass steigende Zinsen über acht Jahre nicht realistisch seien. In den vergangenen 30 Jahren habe eine Konjunktur mit anziehenden Zinsen jeweils drei bis sieben Jahre gedauert.
In der Realität würde ausserdem ein Hypothekarschuldner nicht starr über zehn Jahre an einem Modell festhalten, wie es die Studie annimmt. «Je nach Zinssituation wird er zwischen den Varianten wechseln und so ein noch besseres Resultat herausholen», schreibt UBS-Hypothekenspezialist Daniel Zimmerli.
Im Vordergrund der Überlegung stehe ausserdem nicht nur der gute Durchschnittszins über zehn Jahre hinweg, sondern auch das Maximum in einzelnen Jahren. «Es geht primär darum, Eigenheimbesitzer nach Möglichkeit vor übermässigen Zinsbelastungen zu schützen», schreibt Zimmerli.
Cap: Sinnvoll bei einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren
Deshalb verwirft die UBS die Allein-Variante Liborhypothek und rät zur Staffelung. Auch um Flexibilität zu bewahren: Eine Teilrückzahlung der Hypothek - etwa im Erbschaftsfall - bliebe möglich.
Fraglich sind die Rechtfertigungen der Grossbank im Fall der Liborhypothek mit Zinsdach - bei der UBS heisst dieses Produkt Moneyline: «Die Versicherungsfunktion des Caps wird im Idealfall nie beansprucht», schreibt die UBS. Sie verteidigt den dürftigen Nutzen der relativ teuren Zinssicherung.
Das VZ Vermögenszentrum hingegen stützt die Kritik von K-Geld am Zinsdach: «Für die Kreditnehmer lohnen sich solche kurze Absicherungszeiten nicht», urteilt Adrian Wenger vom Vermögenszentrum. Er kritisiert die gängigen Liborhypotheken mit Laufzeiten von 3 bis 5 Jahren. «Wirklich einen Sinn bekommt ein Cap bei Laufzeiten von mehr als 5 Jahren.» Und Hypothekenberater Werner Egli ergänzt: «Der Cap sollte hoch angesetzt sein, damit er billig ist.»
Vier Ratschläge
Die Hypothek läuft aus, was nun?
Wer im Jahr 2001 eine Fünfjahreshypothek abgeschlossen hat, dem dürften die «Risikoabsicherung»-Tipps der damaligen Bankberater einen schalen Nachgeschmack hinterlassen haben: 4,5 Prozent während fünf Jahren heisst, jahrelang Tausende von Franken zu viel bezahlt zu haben. Deshalb: Vorsicht beim Abschluss von Festhypotheken!
1. Rat: Eine langjährige Hypothek empfiehlt sich nur für Schuldner, die mit steigenden Zinsen rechnen, keine Teilrückzahlung der Hypothek in Betracht ziehen, also beispielsweise nicht mit einem Erbe rechnen, und keine Verkaufsabsichten hegen.
2. Rat: Liborhypotheken sollte man mit mehr als fünf Jahren Laufzeit und einem hohen Cap abschliessen, dessen Absicherungskosten 0,1 Prozentpunkte pro Jahr nicht übersteigen.
3. Rat: Eine Staffelung der Hypotheken lohnt sich nur, wenn man darauf setzt, von weiteren Tiefzinsphasen zu profitieren, oder wenn man für Teilrückzahlungen flexibel bleiben will.
4. Rat: Wer dank tiefer Hypozinsen Geld spart, sollte dieses anlegen. Die Überlegung ist einfach: Wer jetzt auf eine günstige 3-JahresHypothek setzt, kann im vierten Jahr einen deutlich höheren Zins für die folgenden drei Jahre hinnehmen. Das in der ersten Laufzeit Ersparte kompensiert die steigenden Zinskosten auch im siebten Jahr - wenn die dritte 3-Jahres-Hypothek fällig wird.
So kam die Studie zu stande
Folgende Annahmen liegen der K-Geld-Zinsstudie zugrunde:
- Szenario «Tiefe Zinsen»: Das jetzige Zinsniveau hält die nächsten zehn Jahre an.
- Szenario «Schwach steigende Zinsen»: Ab 2006 steigen die Zinsen bis 1 Prozent über den langjährigen Zinsdurchschnitt von 5,25 Prozent, um dann wieder zu sinken.
- Szenario «Stark steigende Zinsen»: Ab 2006 steigen die Zinsen und verhalten sich analog wie in der Hochzinsphase 1992.
Welche Hypothekarmodelle werden getestet?
- Fünf Hypotheken mit «Alles-auf-eine-Karte-setzen»-Modellen.
- Vier Mischvarianten bestehend aus drei Hypotheken mit je einem Drittel Kredit.
So wird der Zinssatz einer Liborhypothek berechnet
Die Höhe der Liborhypotheken basiert auf den Zinskonditionen des internationalen Geldmarkts. Der Begriff Libor bezeichnet den aktuellen Zinssatz für das Ausleihen von kurzfristigen Geldern zwischen Banken. Entsprechend der unterschiedlichen Laufzeiten der ausgeliehenen Gelder existieren verschiedene Liborsätze: zum Beispiel für 3- und 6-Monats-Gelder.
Je nachdem, welchen dieser Sätze die Bank ihrer Liborhypothek zugrunde legt, werden die Zinsen während der gesamten Laufzeit der Hypothek regelmässig nach drei oder sechs Monaten angepasst. Der 6-Monats-Libor liegt momentan bei rund 0,8 Prozent.
Auf diesen Liborsatz schlägt die Bank eine Marge von üblicherweise rund 1,25 Prozent. Der vom Kunden zu bezahlende Zinssatz für eine Liborhypothek ohne Zinsdach (Cap) liegt momentan also bei rund 2,05 Prozent.
Viele Banken bieten Liborhypotheken unterdessen jedoch standardmässig mit einem Zinsdach an, das 2 Prozent über dem aktuellen Zins liegt. Das heisst: Der Schuldner muss während der gesamten Laufzeit der Hypothek von üblicherweise drei oder fünf Jahren nie einen Zins zahlen, der dieses Zinsdach übersteigt. Dieser Cap kommt jedoch nur bei sehr stark steigenden Zinsen zur Anwendung (siehe Artikel).
Für den Cap verlangt die Bank Absicherungskosten. Sie schützt sich damit vor Verlusten für den Fall, dass der Zins über den Cap steigt. Diese Absicherungskosten betragen je nach Laufzeit, Zinsdachhöhe und Bank zwischen 0,2 und 0,65 Prozent. Grundsätzlich gilt: je tiefer das Zinsdach, desto höher die Absicherungskosten.
