Die teuren Fallen für Käufer - und wie man sie umgeht
Wer im Ausland Eigentum erwerben will, sollte das Objekt gründlich überprüfen lassen. Wichtig ist auch, sich um Steuern, Gebühren und rechtliche Fragen zu kümmern.
Inhalt
K-Geld 2/2004
31.03.2004
Fredy Hämmerli, Martin Stutz
Am häufigsten kaufen Schweizerinnen und Schweizer eine Ferienwohnung oder eine Altersresidenz in Frankreich, Spanien, Italien und Portugal. Auch Florida ist beliebt und neuerdings Kroatien, Malta, die Bahamas sowie Kanada, Schweden und Irland.
Die Kriterien bei der Auswahl des richtigen Objekts sind grundsätzlich gleich wie bei einem Hauskauf im Inland: Entscheidend ist die Lage. Idealerweise liegt die Immobilie an ruhiger, idyllischer Lage, aber trotzdem in unmittelbarer Nähe ...
Am häufigsten kaufen Schweizerinnen und Schweizer eine Ferienwohnung oder eine Altersresidenz in Frankreich, Spanien, Italien und Portugal. Auch Florida ist beliebt und neuerdings Kroatien, Malta, die Bahamas sowie Kanada, Schweden und Irland.
Die Kriterien bei der Auswahl des richtigen Objekts sind grundsätzlich gleich wie bei einem Hauskauf im Inland: Entscheidend ist die Lage. Idealerweise liegt die Immobilie an ruhiger, idyllischer Lage, aber trotzdem in unmittelbarer Nähe einer Stadt mit internationalem Flughafen. Genau das wollen freilich alle, entsprechend hoch sind an solchen Orten die Preise.
Bei der Immobilie selbst sind nicht nur Grösse und Form wichtig, sondern auch Aussicht, Besonnung und Windausrichtung. Der Mistral, ein kalter Nordwind in Südfrankreich, kann einem das Vergnügen am Sonnenbad völlig vermiesen, wenn kein genügender Windschutz vorhanden ist. Und Gischt und Meereswind können Fenster, Türen und sogar die ganze Hauskonstruktion rasch korrodieren lassen, wenn keine geeigneten Baumaterialien verwendet wurden.
Installationen prüfen, Rechtliches abklären
Auch die Haustechnik und die Installationen sind genau zu prüfen: Bestehen Telefon-, Internet- und Kabelfernsehanschlüsse? Und sind Trink- und Abwasserversorgung gesichert? Ist der Öltank ins Erdreich eingegraben oder hat es eine Schutzwanne, die im Notfall eine Umweltkatastrophe verhindert? Wird die Schwimmbadanlage regelmässig gewartet? Braucht es für Um- und Ausbauten eine Bewilligung?
Als nächsten Punkt gilt es alle Dienstbarkeiten abzuklären: Bestehen Nutzniessungs-, Weg- oder Durchfahrtsrechte? Lasten Baubeschränkungen, Grundpfandrechte oder Hypotheken auf der Immobilie? Und schliesslich gilt es, die genauen Besitzverhältnisse abzuklären. Das ist in vielen Ländern gar nicht so einfach, denn nicht überall ist das Grundbuch so korrekt geführt wie in der Schweiz.
In Spanien beispielsweise ist es nicht zwingend, einen Grundstückhandel im Grundbuch eintragen zu lassen. Ein Handschlag oder ein Kaufvertrag genügt, um das Geschäft rechtsgültig abzuschliessen. Auch in Frankreich ist bereits der Kaufvertrag einklagbar. Der Grundbucheintrag dient dann einzig zu Beweiszwecken. In einigen Ländern, etwa in den USA, ist es deshalb üblich, die Eigentumsrechte über eine «title insurance» (eine Rechtstitel-Versicherung) abzusichern.
Vor dem Kauf ist es ratsam, erst einmal für einige Zeit ein ähnliches Objekt in der gleichen Gegend zu mieten. Idealerweise mietet man gleich das gewünschte Haus und lässt sich den Mietzins bei einem allfälligen Kauf anrechnen. Dann sollte man während der klimatisch unangenehmsten Zeit ein paar Wochen dort verbringen.
Eine alte Mühle, ein Leuchtturm, eine Burg oder ein hypermodernes Haus können zwar romantisch oder originell sein. Solche Liebhaberobjekte lassen sich aber nur schwer wieder verkaufen. Das Gleiche gilt für sehr grosse und sehr teure Objekte.
Ob der geforderte Preis angemessen ist, zeigt ein Blick in den Immobilienanzeiger der Lokalzeitung oder ein Gespräch mit den künftigen Nachbarn. Da auch Immobilienpreise Zyklen unterliegen, empfiehlt es sich, nicht gerade dann einzusteigen, wenn die Preise im Verlauf der letzten Jahre stetig angezogen haben.
Worauf beim Kauf zu achten ist
Bevor man einen Kauf- oder auch einen Vorvertrag unterschreibt, sollte man alle wesentlichen rechtlichen und steuerlichen Aspekte abklären:
- Rechtmässiges Eigentum und Verfügungsberechtigung des Verkäufers
- Bestehende Belastungen und Rechte auf dem Grundstück
- Nachweis, dass sämtliche Steuern und Abgaben bezahlt worden sind
- Schriftliche Garantie, dass keine Miet- und Pachtverträge bestehen
- Bei Eigentümergemeinschaften: Protokolle der letzten Versammlungen sowie Bestätigung, dass keine Zahlungsverpflichtungen mehr bestehen.
Im Kaufvertrag selbst müssen alle Punkte aufgeführt sein, die eine einwandfreie Eigentumsübertragung garantieren:
- Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien
- Exakte Beschreibung des Kaufobjekts (genaue Bezeichnung des Grundstücks, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte etc.)
- Kaufpreis, Zahlungsweise, Zahlungsfristen
- Zeitpunkt der Eigentumsübertragung
- Zeitpunkt des Übergangs von Rechten und Pflichten an den Käufer beziehungsweise Nutzen und Gefahr
- Sicherstellung und Verzinsung von Anzahlungen und Restzahlungen
- Sicherstellung von Steuerforderungen, speziell der Grundstückgewinnsteuer
- Garantieleistungen bei Mängeln
- Regelung von Miet- und Pachtverträgen
- Allfällige Konventionalstrafen, Reuegelder oder Ähnliches
- Gerichtsstand und anwendbares Recht.
Die meisten Ferien- und Auswanderungsländer kennen praktisch keine Beschränkungen für Schweizer, die eine Immobilie kaufen möchten. Dies gilt etwa für Frankreich, Spanien, Portugal, Grossbritannien, USA und Kanada. Italien wendet das Prinzip der Gegenseitigkeit an: Da Ausländer in der Schweiz nur beschränkt Immobilien erwerben können, dürfen Schweizer umgekehrt in Italien nur Grundstücke bis maximal 1000 Quadratmeter kaufen.
Einschränkungen praktizieren auch Österreich und Griechenland. Im preiswerten und deshalb neuerdings sehr gesuchten Kroatien (hier gibts schmucke Häuser ab 50 000 Euro) dürfen Ausländer überhaupt keine Grundstücke erwerben. Das lässt sich freilich leicht und völlig legal umgehen: Man gründet einfach eine kroatische Gesellschaft - und ersteht die Immobilie dann unter deren Namen.
Welche Gebühren fallen an?
In steuerlicher Hinsicht ist ein Liegenschaftenerwerb ziemlich klar geregelt. International gilt grundsätzlich: Liegenschaften werden dort besteuert, wo sie stehen. Zusätzlich kann es jedoch vorkommen, dass Immobilienwert und -ertrag auch noch am Wohnort beziehungsweise im Heimatland des Eigentümers besteuert werden.
In den meisten Fällen verhindert oder mildert diesen grossen Nachteil ein Doppelbesteuerungsabkommen. Doch selbst dann hat der Immobilienbesitz im Heimatland des Besitzers Steuerfolgen. Vermögen und Einkommen aus ausländischem Wohneigentum müssen direkt zwar nicht noch einmal versteuert werden, führen aber zu höheren Steuern, weil sie zur Bemessung der Progression beigezogen werden.
Meist fallen beim Kauf einer Liegenschaft Grunderwerbssteuern an, die mindestens 5 Prozent des Immobilienwerts ausmachen können (in Griechenland 11 Prozent).
Bei Neubauten ist diese Steuer nicht fällig, dafür gibts eine Mehrwertsteuer. In den meisten europäischen Ländern liegt sie um 20 Prozent, für Neubauten kennen einzelne Länder auch tiefere Sätze.
Für Notariats- und Registergebühren muss man 1 bis 3 Prozent veranschlagen. Hinzu kommen eventuell Anwaltskosten (in Griechenland obligatorisch). In den angelsächsischen Ländern wickeln ausschliesslich Anwälte einen Grundstückshandel ab. Dafür entfallen die Notariatskosten. So oder so: Es lohnt sich, einen Kostenvoranschlag einzuholen und allenfalls ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.
Fast überall sind jährliche Grundsteuern fällig (ausser in Malta). Wer seine Liegenschaft vermietet, muss Steuern auf den Ertrag abführen. Einige Länder kennen - wie die Schweiz - einen Eigenmietwert. Und auch eine Vermögenssteuer wird in manchen Ländern darauf erhoben. In Spanien beispielsweise kann sie bis zu 2,5 Prozent ausmachen, üblich sind 1 bis 1,5 Prozent.
Was geschieht im Todesfall?
Wer eine Immobilie im Ausland erwirbt, sollte sich auch genau erkundigen, welches Erbrecht angewendet wird.
Besonders schwer macht es ausländischen Immobilieneigentümern das französische Erbrecht, das dort zwingend zur Anwendung kommt. Selbst Erbverträge werden dort kaum einmal anerkannt. Und aufgrund der französischen Pflichtteilsregelung zugunsten der Kinder hat der hinterbliebene Ehepartner nur äusserst bescheidene Erbansprüche. Nur durch ein Testament oder durch eine Übertragung zu Lebzeiten kann dieser Nachteil gemildert oder gar vermieden werden.
Andere Staaten hingegen, so zum Beispiel Italien und Spanien, lassen es zu, dass Immobilien nach dem Heimatrecht des Erblassers, also beispielsweise nach schweizerischem Recht, vererbt werden.
Horrende Steuern für die Erben
Italien und die Bahamas kennen keine Erbschaftssteuern, dagegen sind in den USA auf Immobilien bis zu 55 Prozent fällig. Und auch in den meisten EU-Staaten zahlt man sehr hohe Erbschaftssteuern. Unter nahen Verwandten betragen sie normalerweise zwischen 20 und 30 Prozent, für Nichtverwandte bis zu 60 Prozent (Frankreich) - in Extremfällen bis über 80 Prozent.
Ein wertvoller Nachlass, der an einen sehr vermögenden Erben geht - was neben dem Verwandtschaftsgrad ebenfalls berücksichtigt wird -, kann in Spanien den Höchststeuersatz von 81,6 Prozent auslösen, was praktisch einer Enteignung gleichkommt. Die Spanier drücken sich häufig darum, indem sie ganz einfach «vergessen», die Behörden über eine Erbschaft zu informieren, bis die fünfjährige Verjährungsfrist abgelaufen ist.
Für Schweizer Käufer ist das nicht unwichtig, weil es häufig vorkommt, dass sie eine Liegenschaft erwerben, die wegen nicht bezahlter Erbschaftssteuern fünf Jahre nicht verkauft werden dürfte. «Um nicht selbst in die Erbschaftssteuerfalle zu tappen, empfiehlt es sich, eine Holdingstruktur dazwischenzuschalten oder die Kinder direkt als Eigentümer einzusetzen», erklärt Peter Neff von der Aufag, die sich in Calpe (Costa Blanca) auf die Beratung von kaufwilligen Schweizern spezialisiert hat.
Vorsicht mit Schwarzgeld
«Unterverbriefung» nennen Juristen Schwarzgeldzahlungen beim Immobilienkauf verharmlosend. Doch die Zahlungen unter dem Tisch sind Betrug und werden in allen Ländern bestraft. Der so zustande gekommene Kauf wird in vielen Ländern zudem für ungültig erklärt. Das Problem dabei: Zumindest in Spanien und Italien sind Schwarzgeldzahlungen üblich und werden vom Verkäufer praktisch vorausgesetzt. Damit spart der Käufer zwar Grunderwerbs steuern, der Verkäufer dagegen Wertzuwachssteuern, die sehr viel stärker ins Gewicht fallen können.
Das rächt sich spätestens, wenn man seine Liegenschaft weiterverkaufen will. Denn nun gilt der «offizielle» (tiefe) Preis als Basis zur Berechnung des Wertzuwachses und damit der Grundstückgewinnsteuer.
Mithin ist man dann seinerseits versucht, einen Teil des Kaufpreises schwarz zu kassieren, um Steuern zu sparen, womit sich der Teufelskreis weiter dreht. Zudem stellt sich die Frage, wann das Schwarzgeld übergeben werden soll: Vor der Beglaubigung? Dann riskiert man, dass sich der Verkäufer damit aus dem Staub macht. Mit einer Barzahlung erst nach Vertragsunterzeichnung wird der Verkäufer kaum einverstanden sein. Gerät man an den Falschen, ist das Geld praktisch uneinklagbar verloren.
Zum Haus die Staatsbürgerschaft
Trotz Gefahren, juristischen Fragen und aufwändigen Abklärungen: Wer seinen Traum vom eigenen Haus oder von der eigenen Wohnung im Süden verwirklichen kann, ist meist glücklich, wie das Beispiel von Sabina und André Scheiffele zeigt: «Wir möchten nie wieder weg. Hier ist der Platz, wo wir im Alter leben und dereinst auch sterben möchten.»
Ganz so definitiv sehen das die wenigsten Schweizer mit Ferien- oder Wohnsitz im Ausland. Ihnen gefällt das Hüpfen zwischen zwei Welten, das ihnen Schweizer Wohlstand und südländisches Wohlbefinden sichert. Das hat man im Karibikstaat St. Kitts & Nevis begriffen: Das praktisch steuerfreie Inselparadies offeriert bei einem Immobilienkauf ab 250 000 Dollar die Staatsbürgerschaft, die schweizerische darf man zusätzlich behalten.
