Auktionen: Immobilien ersteigern wie die Profis

K-Geld 03/2011 vom 24. Mai 2011

von Retor Westermann

In der Schweiz ­werden jeden Monat mehrere Dutzend Liegenschaften ­versteigert. Wer sich auf eine amtliche Auktion vorbereitet, kann ein Schnäppchen machen.

630'000, 660'000, 700'000 Franken – im Sitzungszimmer des Konkursamtes in Frauenfeld klettern die Gebote immer weiter. Rund 20 Interessierte erleben, wie zwei Konkurrenten mit immer höheren Geboten um ein kleines Mehrfamilienhaus kämpfen.

Versteigerungen von Immobilien wie diejenige in Frauenfeld sind keine Seltenheit: Allein zwischen dem 11. und 30. April dieses Jahres kamen in der Deutschschweiz rund 70 Immobilien unter den Hammer. Vom grossen Mehrfamilienhaus bis zum Einstellplatz in der Tief­garage war alles dabei.


Konkursamtliche Versteigerung bevorzugen

Zu solchen Zwangsversteigerungen kommt es aus zwei Gründen: Die Immobilie ist Teil einer Konkursmasse wie im Beispiel Frauenfeld. Fachleute reden dann von einer konkurs­amtlichen Versteigerung. Oder die Bank hat den ­Eigentümer einer Liegenschaft betrieben, weil er den Hypothekarzins nicht mehr zahlen konnte.

Interessant sind vor allem konkursamtliche Versteigerungen. Der Grund: Es gibt nur selten einen Mindestpreis. Das heisst, man kann selber bestimmen, wie viel man zu Beginn bieten möchte. Bei Betreibungsobjekten wird der Startpreis hingegen durch die zuständige Behörde vorgegeben.

Roberto Gelmetti, Konkursverwalter im Kanton Thurgau, weiss aus lang­jähriger Erfahrung: «Die meisten Immobilien, die von Behörden versteigert werden, finden einen Käufer. Vor allem Privatleute kaufen auf diesem Weg eine Liegenschaft.»

Oft ist eine Auktion aber schon nach wenigen Minuten vorbei. Der Grund: Die Gläubigerbank ersteigert das Objekt selber, um einen Verlust zu vermeiden. Als Laie sollte man sich nicht gedankenlos ins Abenteuer Immobilienversteigerung stürzen. Es gilt vorgängig einige wichtige Dinge abzuklären:


Verkaufsunterlagen prüfen

Hat man ein geeignetes Objekt entdeckt (siehe unten), gilt der erste Blick der Verkaufsbroschüre. Sie kann meist auf der Internetseite des zuständigen Konkursamtes als PDF-­Datei heruntergeladen oder per Post bestellt werden.

Pläne, Bilder, die Schätzung des Experten, die Steigerungsbedingungen sowie das Lastenverzeichnis sollte man kritisch prüfen. Letzteres listet alle Dienstbarkeiten auf, beispielsweise Weg- und Fahrrechte von Nachbarn, Schuldbriefe auf dem Grundstück sowie allfällige Mietverhältnisse.

Bestehende Schulden des Vorbesitzers müssen mit dem Ersteigern einer Liegenschaft nicht übernommen werden. Liegt den Verkaufsunterlagen keine Schätzung bei, sollten Sie diese selber veranlassen (siehe unten).


Immobilien-Check

Wer wenig von Immobilien versteht, sollte zur Inspek­tion des interessierenden Objekts eine Baufachperson mitnehmen. Das Hauptaugenmerk gilt – wie bei anderen gebrauchten Liegenschaften auch – dem allgemeinen Zustand des Objektes, eventuell anfallenden Renovationskosten, der Lage und dem Ausbaupotenzial.

Ein solcher Experte kostet rund 150 Franken pro Stunde. Er kann zudem einschätzen, wie viel eine eventuell nö­tige Renova­tion kosten würde.


Kauf ohne Garantie

Garantien gibt es beim Ersteigern einer Liegenschaft keine. Ersteigert wird wie gesehen.


Finanzierung sichern

Der letzte Gang vor der Versteigerung führt zum bevorzugten Anbieter von Hypothekarkrediten. Vom Kreditgeber lässt man sich schriftlich bestätigen, dass er bereit ist, das Objekt bis zu einer gewissen Maximalsumme zu finanzieren. Das ist meist kostenlos.


Beim Bieten Obergrenze nie überschreiten

Zusammen mit dem Eigenkapital – in der Regel 20 Pro­zent des mutmass­lichen Kaufpreises – ist ­damit auch der maximale Rahmen für das Gebot an der Versteigerung abgesteckt. An diese Obergrenze sollte man sich eisern halten, auch wenn man das Objekt unbedingt möchte.

Nicht vergessen: Muss die Liegenschaft renoviert werden, ist es unabdingbar,  die Kosten vom Höchst­gebot abzuziehen. Andernfalls kann es passieren, dass man das Objekt am Schluss nicht bezahlen kann.

So steigt denn auch in der Frauenfelder Auktion einer der beiden Bieter bei 990'000 Franken aus und überlässt das Mehrfamilienhaus dem Konkurrenten für 1 Million Franken.


Hats geklappt, gibts sofort den Hausschlüssel

Um die Steigerung abzusichern, blättert der Käufer 60'000 Franken in bar auf den Tisch. Eine solche Absicherung ist bei Versteigerungen üblich. Sie beträgt 10 bis 20 Prozent des Liegenschaftswerts. Statt Bargeld kann man auch einen Check von seiner Bank mitbringen.

Ebenfalls nicht vergessen sollte man den Pass beziehungsweise die Identitätskarte, um sich nach erfolgreicher Ersteigerung ausweisen zu können. Ist am Schluss das Steigerungsprotokoll unterschrieben, erhält man gleich vor Ort den Schlüssel zum ­Objekt.

Ganz gehört es einem trotzdem noch nicht: Zuerst muss eine zehntägige Einsprachefrist verstreichen. Erst danach erfolgt der Eintrag ins Grundbuch und damit die offizielle ­Eigentumsübertragung.


Wichtig zu wissen

Kann der Bieter mit dem Höchstangebot die zu Beginn der Versteigerung genannten Bedingungen nicht erfüllen – etwa, weil er die Anzahlung nicht in bar dabei hat – erhält jeweils das zweithöchste ­Gebot den Zuschlag.

Hat man das Haus er­steigert – und zieht sich dann aus irgendeinem Grund wieder zurück, kann es ­teuer werden: Das Konkurs- oder Betreibungsamt berechnet in diesem Fall die Kosten für eine weitere Versteigerung.

Achtung: Falls der dort erzielte Preis tiefer ausfällt – muss man auch für die Differenz geradestehen. Beispiel: Jemand hat 800'000 Franken für ein Objekt geboten. In der zweiten Versteigerung geht es aber für nur gerade 600'000 Franken weg. Dann schuldet man dem Konkursamt die 200'00 Franken Differenz.         


Tipps: Das müssen Sie beim Ersteigern wissen


Angebote finden

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Liegenschaften zum Ersteigern finden Sie im Schweizer Handelsamtsblatt und auf den Internetseiten der zuständigen Konkurs- und Betreibungsämter. Eine nach Kantonen zusammengestellte Liste mit allen Details gibts im Immobilien-Versteigerungskatalog. Der Katalog wird alle paar Wochen aktualisiert und kostet 33 Franken pro Ausgabe.


Schätzungen sind ein Muss

In der Regel ist in den Verkaufsunterlagen auch eine aktuelle Schätzung mit dabei. Gibt es keine, sollte die Liegenschaft vorher geschätzt werden. Einen solchen Service bietet beispielsweise das Immobilienunternehmen IAZI im Internet für 290 Franken an.

Eine individuelle Schätzung durch einen Schätzer schlägt mit rund 1500 Franken zu Buche.Adressen von Schätzern finden sich unter www.svit.ch/sek (Mitgliedersuche).

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