10 Fragen zur Mietzinsreduktion

saldo 01/2011 vom 18. Januar 2011

von Hans Ruedi Schmid


1 Kann man immer eine Mietzinsreduktion verlangen, wenn der Hypothekarzins sinkt?
Nein. Die Herabsetzung  richtet sich nicht mehr nach dem Hypothekarzins der Kantonalbanken, sondern nach dem Referenzzinssatz. Dieser gilt für die ganze Schweiz und wird vierteljährlich veröffentlicht (www.bwo.ch). Er wurde im Dezember von 3 auf 2,75 Prozent gesenkt.


2 Wird die Miete automa­tisch billiger, wenn der Referenzzinssatz sinkt?
Nein. Passt der Vermieter  den Mietzins nicht freiwillig an, muss der Mieter die Herabsetzung aktiv verlangen.


3 Um wieviel sinkt die Miete, wenn der Referenzzinssatz um ein Viertelprozent sinkt?
Sinkt der Referenzzinssatz von 3 auf 2,75 Prozent, beträgt die Reduktion 2,91 Prozent. Die meisten Mieter haben aber einen höheren Senkungsanspruch, weil ihr Vertrag zu einem höheren Referenzzinssatz als 3 Prozent abgeschlossen wurde und sie bisher keine Mietreduktion verlangt haben.


4 Auf wann kann man eine Herab­setzung fordern?
Auf den nächsten Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Wird der Termin verpasst, ist die Herabsetzung ab dem folgenden Kündigungstermin wirksam.


5 Wie macht man eine Reduktion geltend?
Beim Vermieter per eingeschriebenen Brief. Lehnt er das Begehren ab, muss der Mieter innert 30 Tagen an die Schlichtungsstelle gelangen. Reagiert der Vermieter nicht, beträgt die Frist 60 Tage nach Zustellung des Briefes.


6 Kann der Vermieter die Zinssenkung mit der Teuerung verrechnen?
Ja. Er kann die Herabsetzung mit Teuerung, Kostensteigerungen, mangelnder Rendite, Anpassung an den ortsüblichen Mietzins usw. verrechnen. Diese Gründe muss er aber beweisen.


7 Kann ein neuer Mieter den Mietzins anfechten, wenn der Vormieter viel weniger bezahlt hat?
Ja, wenn die Miete mehr als 10 Prozent höher ist. Dies muss in den ersten 30 Tagen nach Mietantritt bei der Schlichtungsstelle erfolgen.


8 Hat ein Mieter An­spruch auf Reduktion des Mietzinses, wenn auf dem Nachbargrund­stück gebaut wird?
Ja. Wenn der Bau mit viel Lärm, Dreck, Erschütterungen etc. verbunden ist, wird die Mietqualität beeinträchtigt. Deshalb kann man eine Herabsetzung verlangen.


9 Kann ein Mieter den Mietzins bei Mängeln reduzieren?
Ja, wenn der Wohnwert einer Wohnung etwa durch Schimmel oder eine kaputte Heizung beeinträchtigt ist. Wer  sich nicht mit dem Vermieter darüber einigen kann, kann sich an die Schlichtungsstelle wenden.


10 Darf der Vermieter kündigen, weil der Mie­ter bei der Schlichtungs­stelle eine Herabsetzung des Zinses erwirkt hat?
Nein. Wurde die Reduktion gerichtlich gutgeheissen, darf der Vermieter drei Jahre lang nicht kündigen. Dies gilt auch, wenn der Vermieter der Senkung aussergerichtlich schriftlich zugestimmt hat. Kündigt er trotzdem, wäre das missbräuchlich und mit Erfolg anfechtbar.

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