Alois Bodmer (Name geändert) aus Zürich erhielt von seinem Vermieter, der CS-Pensionskasse, eine viel höhere Nebenkostenabrechnung als die Jahre zuvor. Seine Akontozahlungen reichten nicht mehr. Der Vermieter stellte eine Nachforderung. Das liess sich Bodmer nicht gefallen und wehrte sich dagegen.
Das Zürcher Mietgericht entschied: Der Vermieter muss Bodmer 1930 Franken zurückzahlen – wegen zu hoher Hauswartkosten. Das Gericht stellte fest, dass die Hauswarte auch Reparaturen, Ausbesserungen und Unterhaltsarbeiten ausführten. Doch diese Kosten dürfen nicht auf Mieter überwälzt werden. Unterhaltsarbeiten sind bereits mit der Miete abgegolten.
Reparaturkosten im Lift-Abo versteckt
Zudem belastete der Vermieter die vollen Abo-Kosten für den Lift, was nicht zulässig ist. Denn die Servicetechniker warteten die Lifte nicht nur, sie reparierten sie auch. 45 Prozent der Kosten waren für Reparaturarbeiten. Das geht aus den Serviceverträgen hervor, die dem Gericht vorlagen. Reparaturkosten dürfen Mietern aber nicht belastet werden. Denn der Mietzins ist das Entgelt für die Benützung einer intakten Wohnung.
Sarah Brutschin, Vizepräsidentin des Mieterinnen- und Mieterverbands Deutschschweiz, bestätigt: «Kosten für Instandhaltungsarbeiten und Neuanschaffungen dürfen in den Nebenkosten nicht auf die Mieter überwälzt werden.» Sonst würden die Mieter doppelt zahlen.
Beispiel Energiespar-Contracting
Unzulässige Unterhaltskosten, die den Mietern mit den Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, können sich in Serviceverträgen und Wartungsabos verstecken. Aktuelles Beispiel ist das Energiespar-Contracting. Die neue Verordnung des Bundesamtes für Wohnungswesen erlaubt es Vermietern seit Juni, einen Energiedienstleister damit zu beauftragen, in der Liegenschaft den Energieverbrauch zu senken. Die Firma kann LED-Leuchten installieren, die Wärmedämmung an der Fassade optimieren oder die Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen. Für diesen Service bezahlt der Vermieter einen regelmässigen Betrag, den er laut Verordnung als Nebenkosten belasten kann.
«Die Nebenkostenposition darf nicht höher sein als die Energiekosten, die Mieter mit dem Energiespar-Contracting einsparen», sagt daz Felix König vom Bundesamt. «Unter dem Strich müssen Mieter also nicht mehr bezahlen als zuvor. Zudem kommen ihnen etwaige staatliche Fördergelder zugute.»
«Widerspruch zur Regelung im Gesetz»
Sarah Brutschin stösst sich an der neuen Verordnung: «Es ist systemwidrig, dass Investitionen in Energiesparmassnahmen und der Unterhalt einer neuen Anlage über die Nebenkosten auf die Mieter überwälzt werden. Das steht im Widerspruch zur Regelung auf Gesetzesstufe.»
Ähnlich funktioniert eine weitere Nebenkostenposition: Viele Vermieter installieren in ihren Liegenschaften keine Heizungsanlage. Sie beziehen Heizenergie oder Warmwasser direkt beim Elektrizitätswerk oder Fernwärme aus einer externen Zentrale. Vermieter dürfen den Mietern die Kosten dafür als Nebenkosten aufbürden. «Auch darin können Kosten für den Unterhalt der Anlage, deren Verzinsung und deren Abschreibung im Preis inbegriffen sein», erklärt Brutschin. «Solche Kosten fallen nicht unter den gesetzlichen Nebenkostenbegriff.» Trotzdem lässt das die Verordnung zu.
Auch Service-Abos für Wasch- oder Geschirrspülmaschinen können mehr als die zulässigen Kosten
für Wartung und Kontrolle der Geräte enthalten. Zahlt der Vermieter damit auch Reparaturen, darf er das nicht auf die Mieter überwälzen.
Thomas Oberle vom Hauseigentümerverband sagt: «Nebenkostenabrechnungen sind eine Herausforderung.» Da könnten Fehler passieren. «Der Verband informiert seine Mitglieder regelmässig in der Verbandszeitung zu diesem Thema. Und die Mitglieder können Rechtsauskünfte einholen und Kurse besuchen.»
So gehen Mieter bei einem Verdacht vor
Wer vermutet, dass in den Nebenkosten unzulässige Unterhaltskosten enthalten sind, sollte zuerst prüfen, ob im Mietvertrag alle Nebenkosten detailliert aufgeführt sind. Positionen, die nicht vertraglich vereinbart wurden, muss man nicht zahlen.
Der Mieter kann Rechnungsbelege, Serviceverträge und Pflichtenhefte beim Vermieter zur Einsicht verlangen. Anhand dieser Unterlagen ist erkennbar, ob etwa der Preis für ein Service-Abo nicht auch unzulässige Unterhaltsarbeiten abdeckt.
Falls Unklarheiten auftauchen, sollten Mieter bei ihrem Vermieter innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung mit einem eingeschriebenen Brief vorsorglich gegen die Rechnung Einsprache erheben.
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