Wohnimmobilie - mieten oder kaufen?

K-Geld 6/2004 vom 15. Dezember 2004

Werner A. Räber, Steuerexperte Thomas Fischer & Partner AG, Baar

MIETEN. Gewisse Vorteile der eigenen vier Wände sind zwar nicht von der Hand zu weisen, doch über alles gesehen ist das Mieten oft die bessere Variante. Erwarten Sie in den nächsten Jahren grössere Veränderungen der beruflichen, finanziellen oder persönlichen Verhältnisse, sind Sie mit einem Mietobjekt auf jeden Fall flexibler.

Der grösste Nachteil von Wohneigentum ist denn auch die eingeschränkte Mobilität. Der Immobilienmarkt ist vielenorts wenig liquide. Der typische Schweizer kauft Wohneigentum in der Regel mit der Absicht, seine eigenen vier Wände erst wieder in der länglichen Holzkiste zu verlassen.

Nicht unschuldig daran sind unsere Steuergesetze. Ein grosses Hindernis ist bereits die bei jedem Eigentümerwechsel zu bezahlende Handänderungssteuer. Es sieht im Moment nicht so aus, dass weitere Kantone dem Kanton Zürich folgen werden, wo dieses Ärgernis am 1. Januar verschwindet.

Schlimmer noch ist die Grundstückgewinnsteuer: Die Höhe der Steuer ist entscheidend von der Anzahl Besitzjahre abhängig, ergo wird eine kurze Besitzdauer mit enormen Zuschlägen regelrecht bestraft.

Seit 2001 wird die Abrechnung der Grundstückgewinnsteuer unter dem Titel «Ersatzbeschaffung» immerhin aufgeschoben, wenn innert zwei Jahren wieder in der Schweiz Wohneigentum erworben wird. Bei einem Wechsel von Eigentümer zu Mieter oder beim Wegzug ins Ausland wird die Steuer aber definitiv.

Bei den heutigen tiefen Hypothekarzinsen sind die Schuldzinsen speziell bei Neuerwerbungen in der Regel tiefer als der Eigenmietwert. Der Hauskauf führt somit zu einem höheren steuerbaren Einkommen.

Einen gewissen Ausgleich schafft da der Unterhaltskostenabzug. Steuerlich interessant wird es, wenn über die Pauschale hinaus effektive Kosten geltend gemacht werden können. Allerdings muss das Geld für den Unterhalt zuerst ausgegeben werden - eine Ausgabe, die bei Mietern wegfällt.

Dass Sie schliesslich in den eigenen vier Wänden schalten und walten können, wie Sie wollen, stimmt weitgehend für das frei stehende Einfamilienhaus, obwohl auch dort unbequeme Nachbarn zum Ärgernis werden können.

Beim Reihenhaus und insbesondere beim Stockwerkeigentum sind Sie aber Einschränkungen unterworfen, die sich kaum von denen eines Mieters unterscheiden. Die Hoffnung, mit Wohneigentum der eigene Herr und Meister zu werden, wird damit oft zur Illusion. Und gibts Ärger, ist eben auch schneller gekündigt als verkauft.



Ansgar Gmür, Direktor Hauseigentümerverband Schweiz

KAUFEN. Laut einer Umfrage des Forschungsinstituts GFS aus dem Jahre 2002 wollen 79 Prozent aller Schweizerinnen und Schweizer in den eigenen vier Wänden wohnen. Das zeigt, dass das Volk vom Staat erwartet, dass er endlich seiner verfassungsmässigen Pflicht nachkommt und das Eigentum fördert und nicht durch immer neue Steuern und Abgaben behindert.

Den Erwerb einer Immobilie muss man gut prüfen, denn das finanzielle Engagement ist langfristig. Für den Kaufentscheid sind indessen nicht allein finanzielle Aspekte entscheidend.

Wohneigentum deckt existenzielle Grundbedürfnisse ab und ermöglicht eine freie Entfaltung, indem man das Leben weitgehend ohne fremde Einmischung gestalten kann. Anders als bei der Miete lassen sich beim Eigenheim Innenausbau, Zimmereinteilung usw. nach den eigenen Bedürfnissen gestalten und verändern. Zudem kann darüber jederzeit frei verfügt werden, sei dies durch Verkauf, Vermietung oder Übertragen an Nachkommen.

Gerade an attraktiven und begehrten Wohnlagen steht in der Regel eine grössere Auswahl an Eigentumsobjekten einer beschränkten Anzahl Mietwohnungen gegenüber. Zudem ist der Ausbaustandard bei Eigentumsobjekten fast immer höher - nicht nur hinsichtlich Komfort, sondern zum Beispiel auch betreffend Lärmschutz, Energiestandards und Sicherheit.

Das Wohnen im eigenen Heim bietet einen idealen Schutz gegenüber den so genannten «Wechselfällen des Lebens». Wohneigentum ist - solide finanziert - eine inflationsgeschützte Geldanlage sowie eine finanzielle Reserve. Nicht zuletzt ist es eine ideale Altersvorsorge.

Wer sein Haus weitgehend amortisiert hat und gewisse Reserven hat bilden können, hat vor dem Hintergrund unsicherer Rentensysteme mit dem Eigenheim eine tragende Säule. Das Eigenheim enthält quasi einen absoluten Kündigungsschutz und der Wegfall der Miete bedeutet im Alter eine finanzielle Entlastung. Nicht umsonst ist die Wohneigentumsförderung auch in der Bundesverfassung verankert.

Heute ist es besonders attraktiv, Wohneigentum zu erwerben: Zum einen gibts ein grosses Angebot an qualitativ hochstehenden Wohneinheiten, zum anderen sind die Hypothekarzinsen noch immer auf einem Rekordtief. Günstiger könnte der Zeitpunkt für den Eigenheimkauf nicht sein. Umfragen belegen denn auch, dass vor allem das Stockwerkeigentum, aber auch Einfamilienhäuser im Trend liegen.
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