Hypozinsen - Kann ich aus einer Festhypothek mit hohem Zins aussteigen
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K-Geld 6/2001
01.12.2001
Ich habe eine 5-Jahres-Festhypothek zu 5,1 Prozent. Ich würde gerne aussteigen und eine neue Festhypothek zu günstigeren Konditionen abschliessen. Kann ich das?
Antwort: Nicht alle Verträge sehen eine vorzeitige Auflösung einer Festhypothek vor, und gewöhnlich nur für den Fall, dass triftige Gründe vorliegen. Als triftiger Grund gilt beispielsweise der Verkauf der belasteten Liegenschaft. Je nach Kundenbeziehung stimmen Banken teilweise ohne entsprechende Vertragsbestimmung...
Ich habe eine 5-Jahres-Festhypothek zu 5,1 Prozent. Ich würde gerne aussteigen und eine neue Festhypothek zu günstigeren Konditionen abschliessen. Kann ich das?
Antwort: Nicht alle Verträge sehen eine vorzeitige Auflösung einer Festhypothek vor, und gewöhnlich nur für den Fall, dass triftige Gründe vorliegen. Als triftiger Grund gilt beispielsweise der Verkauf der belasteten Liegenschaft. Je nach Kundenbeziehung stimmen Banken teilweise ohne entsprechende Vertragsbestimmung einem vorzeitigen Ausstieg zu.
Aber: Der vorzeitige Ausstieg lohnt sich nur in Ausnahmefällen. Die Bank erzielt zurzeit für das frei werdende Geld, das sie auf eigene Rechnung sicher anlegt, eine Rendite von etwa 3 Prozent. Der Ausfall der Bank beträgt somit 2,1 Prozent. Diesen Verlust wälzt sie in Form einer so genannten Ausstiegsentschädigung voll auf den Kunden ab.
Wenn Sie vorzeitig aussteigen und eine neue Festhypothek zu einem Zins von beispielsweise 4,25 Prozent abschliessen würden, zahlen Sie bis zum Ende der Laufzeit zusammen mit der Ausstiegsentschädigung von 2,1 Prozent 6,35 Prozent Zins.
Obwohl sie bei einem Ausstieg gar kein Risiko mehr trägt, verzichtet die Bank in der Regel auch nicht auf die Marge, es sein denn, es gelingt als Kunde der Bank, einen Verzicht auf die Marge auszuhandeln.
Am ehesten vom günstigen Zinsumfeld profitieren kann man, wenn man mit der Bank vor Ablauf der laufenden Festhypothek - maximal ein Jahr vorher - bereits eine neue Festhypothek zu den aktuellen günstigen Zinsen abschliesst. Je nach Laufzeit ihrer eigenen Absicherung und der Laufzeit der neuen Hypothek verlangen die Banken aber einen Aufpreis zwischen 0,125 und 0,375 Prozent auf den aktuellen Zinssatz der Festhypothek.
Rita Kornfeld
Amortisation - Soll ich meine Hypothek abzahlen?
Ich habe 100 000 Franken geerbt. Soll ich damit meine Hypothek amortisieren?
Antwort: Diese Frage lässt sich nicht mit Ja oder Nein beantworten. Die Kosten, die man einspart, wenn man die Hypothek amortisiert, muss man mit der Rendite vergleichen, die man mit der Anlage von 100 000 Franken erzielen kann.
Dabei ist aber nicht der Hypozins der Rendite einer anderen Geldanlage gegenüberzustellen, sondern die effektiven Kosten nach Berücksichtigung des Hypozinsabzuges bei der Einkommenssteuer.
Ein Beispiel: Bei einer Hypothek von 100 000 Franken und einem Hypozins von 4 Prozent fallen jährlich 4000 Franken Hypozinsen an. Die Schuldzinsen sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Je nach Grenzsteuersatz ergibt sich daraus eine unterschiedlich hohe Steuerersparnis.
Ein verheiratetes Ehepaar in Liestal mit einem steuerbaren Einkommen von 80 000 Franken und einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent erzielt beim Schuldzinsabzug eine Steuerersparnis von 1200 Franken und hat damit eine jährliche Hypothekarbelastung nach Steuern von 2800 Franken. Mit der Amortisation der Hypothek könnte das Ehepaar somit jährlich 2,8 Prozent Zins einsparen. Die Amortisation wäre damit einer Rendite von 2,8 Prozent gleichzusetzen.
Eine Geldanlage lohnt sich nur, wenn der Ertrag dieser Anlage nach Steuern deutlich höher ist als die effektiven Kosten der Hypothek nach Steuern.
Je nach Wahl der Anlage können höhere Renditen erzielt werden beispielsweise mit Obligationen-, Aktien- oder gemischten Fonds. Allerdings bergen höhere Renditen auch höhere Schwankungsrisiken. Der Hypothekarschuldner muss sich also über seine eigene Risikobereitschaft unter Berücksichtigung seiner gesamten Einkommens- und Vermögensverhältnisse Rechenschaft ablegen.
(rk)
