Sell in May and go away» – diese Börsenweisheit gilt nach Untersuchungen des VZ Vermögenszentrum auch für Festhypotheken. Das VZ hat die fünfjährigen Interbanksätze, welche für die Zinsen der fünfjährigen Festhypotheken massgebend sind, für die Jahre 2004 bis 2009 verglichen. Fazit: Ausser im Jahr 2005 waren die Zinsen während der Sommermonate stets höher als Anfang Jahr. Im Herbst flachte die Zinskurve jeweils wieder ab. Der Rat des VZ: Festhypotheken vor oder nach dem Sommer abschliessen.
Vieles deutet darauf hin, dass auch in diesem Sommer die Hypotheken mehr kosten werden. Offen ist aber, ob dieser Anstieg nur saisonal bedingt ist oder ob der vielbeschworene grosse Zinsanstieg bevorsteht. Die Experten der grösseren Schweizer Banken gehen davon aus, dass die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen ab September anheben wird. Damit werden auch die Hypozinsen ansteigen.
Die ZKB prognostiziert für den Herbst Festhypothekensätze, die 0,4 bis 0,6 Prozentpunkte höher sind als heute. Auch die UBS rechnet mit einem Anstieg der Zinssätze für Festhypotheken in den nächsten Monaten. In einem Jahr würden sie 1 Prozent über dem aktuellen Stand liegen.
Der Zeitpunkt ist günstig für neue Festhypotheken
Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung beim VZ, glaubt hingegen, dass die Nationalbank den Leitzins auch nach dem Sommer auf tiefem Niveau behält, weil die wirtschaftlichen Aussichten zu unsicher sind. Nach seiner Erfahrung erfolgt der grosse Anstieg der Hypozinsen mit zwei und mehr Jahren Verzögerung gegenüber der Trendumkehr an den Börsen. Kurzum: Die Experten sind sich uneinig, wann die heutige Tiefzinsphase zu Ende geht. Sicher ist nur, dass sie nicht ewig dauert.
Glücklich schätzen können sich Eigenheimbesitzer, die in diesen Tagen eine Festhypothek abschliessen. Das zeigt ein Vergleich von saldo. So bietet etwa die Migros Bank eine Festhypothek über 500‘000 Franken mit einer Laufzeit von fünf Jahren bereits für 2,28 Prozent an. Selbst bei der UBS, der teuersten Anbieterin, ist diese Hypothek für 2,71 Prozent zu haben. Auch eine 10-jährige Festhypothek ist günstig: Die Migros Bank verlangt dafür 3,15 Prozent. Zum Vergleich: Der langfristige Schnitt des variablen Zinssatzes liegt bei 4 Prozent.
Wird eine Hypothek in den nächsten Monaten fällig, kann man auch eine Termin- oder Forwardhypothek abschliessen. Gegen einen Zinsaufschlag sind die Banken bereit, Festhypotheken im Voraus festzulegen. So können Eigenheimbesitzer die zurzeit tiefen Zinssätze für die Zukunft sichern.
Eine Terminhypothek (5 Jahre fest, 500‘000 Franken, ab 1. April 2011) kostet aktuell einen Aufschlag zwischen 0,4 (CS, BEKB) und 0,47 Prozent (ZKB). Dies zeigt eine Umschau von saldo (Details siehe Tabelle). Insgesamt kostet die Festhypothek mit Aufschlag bei der Migros Bank mit 2,71 Prozent am wenigsten, bei der UBS mit 3,16 Prozent am meisten.
In der Regel bieten Banken Terminhypotheken mit einer Vorlaufzeit bis zu einem Jahr an. Bei der CS, ZKB, Raiffeisen und in Einzelfällen auch bei der Migros Bank sind Terminhypotheken bis zu zwei Jahre im Voraus möglich. Entsprechend hoch ist jedoch der Aufschlag: Bei der ZKB zum Beispiel beträgt er 0,81 Prozent für eine fünfjährige Festhypothek.
Bei kurzen Vorlaufzeiten verzichten die Banken bisweilen auf den Aufpreis. Grosszügig ist die Migros Bank, die bis sieben Monate vor Inkrafttreten einer Festhypothek keinen Zuschlag verlangt. Bei der Bank Coop ist bis maximal drei Monate vor Anlaufen der neuen Festhypothek kein Aufpreis fällig.
Experten empfehlen: Die Hypothekarschuld geschickt aufteilen
Auch wenn die Versuchung gross ist, die gesamte Hypothekarschuld zu einem günstigen Fixzins langfristig abzusichern, empfiehlt VZ-Spezialist Adrian Wenger eine Aufteilung: Die Hälfte der Hypothek fest anbinden, für die andere Tranche eine Geldmarkthypothek (Liborhypothek) abschliessen. Letztere hat einen veränderlichen Zinssatz, der alle drei oder sechs Monate auf Basis des Liborsatzes angepasst wird.
Wer die Zinsschwankungen der Geldmarkthypothek nicht verkraften kann, sollte für die zweite Tranche eine Festhypothek mit abweichender Laufzeit wählen. So kann man das Risiko reduzieren, dass die gesamte Hypothek in einer Phase mit hohen Zinssätzen erneuert werden muss.
