Nicht alle Klauseln im Mietvertrag sind gültig

K-Tipp 02/2009 vom

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Die Mietverträge des Hauseigentümerverbands sind teilweise ungültig. Grund: Sie überwälzen Kosten auf Mieter, die vom Vermieter bezahlt werden müssten.

Ein Fall von vielen: Bei Sandra Ziegler (Name geändert) aus Zürich streikten die Aufzugsgurte der Sonnenstoren. Sie verlangte vom Vermieter, dass er sich um die Reparatur kümmere. Dieser verwies jedoch auf den Mietvertrag, in dem stehe, eine solche Reparatur sei Sache der Mieterin. Ziegler wehrte sich und bestand darauf, dass der Vermieter die Storen auf seine Kosten reparieren lasse, weil die Reparatur durch einen Fachmann ausgeführt werden müsse.

Laut Mietrecht ist es Aufgabe des Vermieters, die Wohnung in brauchbarem Zustand zu erhalten. Der Mieter muss sich nur um kleine Reinigungen und Ausbesserungen kümmern. Zu diesem kleinen Unterhalt gehören Arbeiten, die ein Mieter selbst erledigen kann (siehe unten). Die Kosten, die ihm dabei entstehen, dürfen nicht mehr als 150 Franken betragen. Sobald es einen Fachmann braucht, muss der Vermieter die Kosten tragen – auch wenn sie weniger als 150 Franken betragen.

In gewissen Mietverträgen werden Mietern jedoch oft Aufgaben übertragen, die eindeutig nicht zum kleinen Unterhalt gehören – weshalb diese Klauseln ungültig sind:

  • Im Vertrag des Hauseigentümerverbandes (HEV) Aargau steht etwa, der Mieter müsse Türschlösser ersetzen, wenn dies weniger als 250 Franken kostet. Roger Weber, Jurist und Mietrechtsexperte, erachtet diese Klausel als «weder zulässig noch sinnvoll». Das Ersetzen von Türschlössern sei mit einem Sicherheitsrisiko verbunden. Sichere Schlösser, die weniger als 250 Franken kosten, seien wohl kaum erhältlich. Abgesehen davon sei der Betrag nicht klein. Das Auswechseln verlange zudem Fachwissen. Die Rechnung muss deshalb laut Weber der Vermieter bezahlen.
  • Der HEV Baselland schreibt, der Mieter müsse defekte Scheiben ersetzen. Weber hält diese Klausel für unzulässig, da sich eine Scheibe nicht mit kleinem Aufwand ersetzen lasse. Für solche Unterhaltsarbeiten erhalte der Vermieter den Mietzins. Nach Meinung des HEV gehören gewisse Dinge unabhängig vom Betrag gemäss Ortsgebrauch zum kleinen Unterhalt.

 

  • Der HEV Bern und Umgebung erwähnt Ausbesserungen, die der Mieter «unabhängig vom allfälligen Rechnungsbetrag» übernehmen müsse. Für Weber stellt diese Klausel den Versuch dar, Ausbesserungen unabhängig von ihrem Umfang den Mietern aufzubürden. Genau das verbiete das Gesetz. Der HEV hält an dieser Klausel fest.


Klauseln, die dem Mieter mehr Pflichten aufbürden als vom Gesetz vorgesehen, sind ungültig. In der Regel lohnt es sich aber nicht, wegen kleiner Beträge vor Gericht zu streiten. Erkundigen Sie sich bei der Schlichtungsbehörde, ob es sich um kleinen Unterhalt handelt. Liegt ein mittlerer oder grösserer Mangel vor, ist folgendes Vorgehen zu empfehlen:

Teilen Sie dem Vermieter mit, er solle sich innert einer bestimmten Frist um die Reparatur respektive den Ersatz kümmern. Beauftragen Sie nicht selbst einen Handwerker. Unternimmt der Vermieter innert der Frist nichts, können Sie sich an die Schlichtungsstelle wenden. Dort kann der Vermieter verpflichtet werden, den Mangel zu beheben.


Was heisst kleiner Unterhalt?

Für den kleinen Unterhalt muss der Mieter aufkommen. Beispiele:

  • Das Auswechseln von Backblech, Duschbrause und -schlauch, Glühbirnen, Leuchtstoffröhren, Seifenschale, Sicherungen, WC-Brille und -Deckel, Zahnglas
  • Kleinere Reparaturen wie das Ausbessern von Kittfugen, das Schliessen von Dübellöchern und der Ersatz von Dichtungen
  • Reinigung der Wohnung


Das muss der Vermieter übernehmen:

  • das Ersetzen von defekten Aufzugsgurten bei Sonnenstoren und Rollladen
  • Reparaturen von Kochplatten, Telefon-, Radio- und Fernsehanschlüssen, Tür- und Torschlössern, Ventilatoren in Küche und Bad

 

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