Es kann teuer werden, vorzeitig seine Festhypothek zu kündigen. Denn die Banken lassen sich den entgangenen Zins entschädigen und verlangen oft noch zusätzliche Gebühren für angeblich zusätzlichen administrativen Aufwand (K-Geld 1/2017). Das musste auch Ursula Meier aus Schaffhausen feststellen. Ihre Hypothek bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB) läuft noch bis Ende März 2020. Und dies zu einem Zinssatz von 3,03 Prozent – aus heutiger Sicht sehr viel. Sie will ihre Hypothek darum per Ende Juni 2018 auflösen und bei einer günstigeren Bank eine neue Hypothek über 15 Jahre abschliessen. Im Internet hat sie von Hypomat.ch eine Offerte zu einem Zins von 1,71 Prozent erhalten.
Die ZKB verlangt bei einer vorzeitigen Kündigung der Festhypothek 24 514 Franken als Entschädigung. Das wäre für Ursula Meier ein Verlustgeschäft. Besser würde es aussehen, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung an die ZKB als Schuldzins vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden könnte. Das Bundesgericht hat im April 2017 allerdings entschieden, dass die Entschädigung in der betreffenden Steuerperiode nur dann abgezogen werden darf, wenn die Anschlussfinanzierung beim gleichen Kreditgeber erfolgt. Der Wechsel zu einer günstigeren Bank wird damit erschwert (K-Geld 3/2017).
Doch Ursula Meier hat Glück. Die Steuerverwaltung ihres Wohnkantons Schaffhausen hat beschlossen, den Steuerabzug auch dann zuzulassen, wenn die neue Hypothek bei einem andern Darlehensgeber abgeschlossen wird. «Wir stellen uns auf den Standpunkt, dass es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung wirtschaftlich betrachtet um Schuldzinsvorauszahlungen handelt», begründet Hermann Schlatter, Chef Abteilung Natürliche Personen, die entgegenkommende Haltung des Schaffhauser Fiskus. Hausbesitzerin und Treuhänderin Ursula Meier strahlt: «Es freut uns sehr, dass unser Heimatkanton Schaffhausen in dieser Frage so kundenfreundlich denkt.»
Bürgerfreundliche Praxis in elf weiteren Kantonen
Die gleiche bürgerfreundliche Praxis gilt gemäss einer landesweiten Umfrage von K-Geld auch in den Kantonen Aargau, Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Neuenburg, Obwalden, St. Gallen, Tessin und Waadt. Giordano Macchi, Chef der Tessiner Steuerverwaltung, kritisiert den betreffenden Bundesgerichtsentscheid: «In unseren Augen muss die freie Wahl des Darlehensgebers möglich sein.»
Der Abzug gilt in diesen Kantonen sowohl bei den Staats-, Gemeinde- und Kirchensteuern als auch bei der direkten Bundessteuer. Dies ist möglich, weil die Kantone auch für die Steuerveranlagung beim Bund zuständig sind. Die Eidgenössische Steuerverwaltung akzeptiert die kantonalen Veranlagungen, sofern keine anderslautenden Bestimmungen explizit dagegen sprechen.
Alle übrigen Kantone halten sich strikt an die bundesgerichtlichen Vorgaben, gewähren den Abzug auf die Vorfälligkeitsentschädigung also nur dann, wenn die Anschlusshypothek beim gleichen Darlehensgeber abgeschlossen wird. «Ein Abzug bei Gläubigerwechsel wird nicht akzeptiert», sagt zum Beispiel Jörg Brenner von der Glarner Steuerverwaltung. Fehlt eine solche Anschlussfinanzierung, erlaubt hingegen kein einziger Kanton den Abzug der Vorfälligkeitskosten. Dies gilt etwa dann, wenn man das Haus verkauft und die Hypothek ganz auflöst.
Immerhin: Bei einem Verkauf der Liegenschaft darf die Vorfälligkeitsentschädigung vom steuerpflichtigen Grundstückgewinn abgezogen werden.
