Wohnungstemperatur
«Wir haben heute vom Vermieter ein Schreiben erhalten. Wegen der Energiesparempfehlung des Bundesrats will er die Heiztemperatur in der Wohnung auf 19 Grad herabsenken. Müssen wir das akzeptieren?»
Nein. Die Heizung muss in Wohnräumen in der Regel 20 bis 22 Grad erreichen. Im Schlafzimmer müssen Sie auch eine geringfügig tiefere Temperatur akzeptieren. Die Empfehlungen des Bundesrats sind rechtlich nicht verbindlich. Anders wäre es, wenn die Regierung die maximale Zimmertemperatur wegen einer Energienotlage vorschreiben würde. Tipp: Reklamieren Sie bei einer zu kalten Wohnung beim Vermieter. Sie können ihm dabei ankündigen, eine Herabsetzung des Mietzinses zu fordern, falls der Mangel nicht behoben wird.
Energieverschwendung
«Ich versuche, möglichst viel Energie zu sparen, und heize in meiner Wohnung so wenig wie möglich. Anders verhält sich mein Nachbar, der im Haus Büroräume gemietet hat: Er lässt die Fenster auch bei Minustemperaturen nachts und übers Wochenende geöffnet. Was kann ich tun, damit ich seinen unnötigen Verbrauch nicht mitbezahle?»
Wegen des Fehlverhaltens des Nachbarn haben Sie keinen Anspruch auf eine Reduktion der Heizkosten. Wenden Sie sich an den Vermieter. Verlangen Sie, dass er den Nachbarn auffordert, die Fenster zu schliessen. Ändert Ihr Nachbar sein Verhalten nicht, kann ihm der Vermieter kündigen.
Nebenkosten
«Unser Vermieter teilte uns in einem Brief mit, dass er die Akontobeiträge für die Nebenkosten ab dem nächsten Monat um 50 Franken erhöhen wird. Darf er das?»
Nein. Der Vermieter muss die Erhöhung der Akontozahlungen auf dem amtlichen Formular ankündigen und darf sie frühestens auf den nächsten Kündigungstermin erhöhen. Die Änderung können Sie innert 30 Tagen seit Empfang des Formulars bei der Schlichtungsstelle anfechten. Freiwillig können Sie bereits früher höhere Akontobeträge zahlen. So vermeiden Sie, bei der jährlichen Ne-benkostenabrechnung einen hohen Betrag nachzahlen zu müssen.
Kostenpauschale
«Mein Vermieter hat die pauschalen Heizkosten mit dem amtlichen Formular per Anfang des nächsten Jahres um 30 Franken pro Monat erhöht. Er begründet das damit, dass die Pelletpreise um rund 60 Prozent gestiegen seien. Darf der Vermieter die Nebenkosten erhöhen?»
Nein. Rechnet ein Vermieter die Heizkosten pauschal ab, darf er die durchschnittlichen Kosten der vergangenen drei bis fünf Jahre verlangen. Deckt die Pauschale die effektiven Kosten nicht mehr, kann er die Pauschale nicht auf den nächstfolgenden Kündi-gungstermin erhöhen. Er muss wieder drei Jahre abwarten, bis er einen Durchschnittswert hat, den er mit der aktuellen Pauschale vergleichen kann. Ist der Wert höher, darf der Vermieter die Pauschale um diesen Betrag erhöhen.
Heizungsersatz
«Unser Vermieter ersetzt in unserem Mehrfamilienhaus die Ölheizung durch eine Wärmepumpe und eine Solaranlage. Darf er deshalb die Miete erhöhen?»
Ja. Die Investition gilt als wertvermehrend. Das berechtigt den Vermieter zu einer Mietzinserhöhung. Die Berechnung der zulässigen Erhöhung, ist relativ kompliziert. In die Berechnung einbeziehen darf er nur den wertvermehrenden Anteil. Kostet die Wärmepumpe samt Solaranlage zum Beispiel 40 000 Franken mehr als eine gleichwertige Ölheizung, darf er nur diesen Anteil auf die Mieter überwälzen. Zu berücksichtigen sind zudem die Lebensdauer der neuen Anlage, die Verzinsung des investierten Kapitals sowie die Unterhaltskosten.
Heizungssanierung
«Wir wohnen in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit acht Parteien. Unser Haus wird mit Gas beheizt. Müssen alle zustimmen, damit wir die Gasheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen können?»
Nein. Der Ersatz einer noch funktionierenden Gasheizung durch eine Wärmepumpe gilt als nützliche bauliche Massnahme. Wird an der Stockwerkeigentümerversammlung darüber abgestimmt, braucht es für einen gültigen Beschluss ein qualifiziertes Mehr. Es müssen also mehr als die Hälfte aller anwesenden oder vertretenen Eigentümer zustimmen, und diese müssen gleichzeitig 501/1000 der Wertquoten der Liegenschaft besitzen.
Nebenkostenaufteilung
«Wir wohnen als Stockwerkeigentümer in einem 2021 erbauten Dreifamilienhaus im Kanton Graubünden. Die Heiz- und Warmwasserkosten werden nach Wertquoten verteilt, obwohl sich der Verbrauch mit den installierten Zählern nachvollziehen liesse. Ist dies rechtens?»
Ja. Sieht das Reglement der Gemeinschaft nichts anderes vor, werden gemeinschaftliche Kosten und die Heizungs- und Warmwasserkosten nach Wertquoten abgerechnet. Das Energiegesetz verpflichtet die Kantone zwar schon seit dem Jahr 1998, in Neubauten die sogenannte «verbrauchsabhängige Wärmekostenabrechnung» einzuführen. Im Kanton Graubünden ist diese jedoch in Gebäuden mit drei Wohneinheiten nicht vorgeschrieben. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft könnte aber eine Nebenkostenverteilung nach Verbrauch einführen. Dafür muss die Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten besitzt, zustimmen.
Heizungseinstellung
«Die Hausverwaltung teilte uns in einem Brief mit, dass die Heiztemperatur in unserem Wohnhaus gesenkt wird. Der Ausschuss der Stockwerkeigentumsgemeinschaft habe gewünscht, die Heizung so zu regeln, dass die Temperatur in den Wohnräumen nur noch 20 Grad betrage. Dank der Reduktion der Raumtemperatur sei es möglich, 10 Prozent der Kosten zu sparen. Können wir als Eigentümer etwas dagegen tun?»
Ja. Die Aufgaben des Ausschusses einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind im Reglement geregelt. In der Regel hat er nur die Aufgabe, die Verwaltung zu beraten oder Anträge zu stellen. Ohne eine Befugnis im Reglement darf der Ausschuss die Heizeinstellungen nicht ändern lassen. Und der Verwalter ist nicht für Grundsatzentscheide zuständig. Nur in dringenden Fällen darf er eingreifen. Zurzeit besteht jedoch keine Pflicht, die Raumtemperatur zu ändern. Somit ist es Aufgabe der Stockwerkgemeinschaft, darüber zu entscheiden.
Servicevertrag
«Wir wohnen in einem Einfamilienhaus und haben unsere Gasheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt. Wir verpassten den Kündigungstermin für den Servicevertrag der alten Heizung und sollen nun für ein weiteres Jahr bezahlen. Ist das korrekt?»
Nein. Der Wartungsvertrag für eine Heizung ist ein Dauervertrag. Beide Parteien können solche Verträge aus wichtigen Gründen vorzeitig kündigen. Ihre alte Heizung ist nicht mehr vorhanden. Das ist ein wichtiger Grund für eine sofortige Kündigung des Servicevertrags.
