Heizkosten: So prüfen Sie die Abrechnung

Die Heizkosten machen einen Grossteil der Nebenkosten aus. K-Geld gibt Tipps, wie Stockwerkeigentümer die Rechnung prüfen können, und sagt, was bei Fehlern zu tun ist.

Stockwerkeigentümer erhalten zusammen mit der Jahresrechnung jeweils auch eine Aufstellung über die Heizkosten von der Verwaltung. Heinz Gasser (68) aus Bern wurde stutzig, als er seine Abrechnung 2008/2009 studierte: «In der Rechnungsperiode 1999/2000 betrug der Ölverbrauch 15,5 Liter pro Quadratmeter Wohnfläche – nun ist er bei 21,1 Litern.»

Der Verbrauch liegt damit 6,1 Liter über dem Schweizer Durchschnitt. Im Vergleich zu 1999/2000 zahlt Gasser heute fast dreimal so viel Heizkosten – und das obwohl sich der Energiepreis laut Abrechnung in diesem Zeitraum lediglich verdoppelt hat.

Der Eigentümer hat Anspruch auf alle Unterlagen

Der Liegenschaftsverwalter teilte Gasser mit, dass er die vom Eigentümer der Heizanlage gelieferten Verbrauchszahlen ohne weitere Prüfung weiterbelaste. Er verwies Gasser daher an den Heizungsbetreiber. Dieser konnte den Kostenanstieg bis anhin nicht plausibel erklären.

Der Verwalter ist aber verpflichtet, die Abrechnung sachlich korrekt und gemäss dem Reglement der Eigentümergemeinschaft zu erstellen. Die Pflichten des Verwalters richten sich dabei nach dem Verwaltungsauftrag. Falls ein Verwalter von sich aus keine Detailabrechnung ausstellt, kann ein Stockwerkeigentümer diese von Gesetzes wegen einfordern. Er hat einen Anspruch auf alle Unterlagen, um die Jahresrechnung und die Heizkostenabrechnung prüfen zu können.

Bei Unklarheiten den Revisor um Rat fragen

Bei einer Kontrolle stellen sich Fragen wie:

Stimmt der Energieverbrauch?
Sind die in der Gesamtrechnung der Liegenschaft angeführten Heizkosten korrekt – und stammen sie wirklich von der eigenen Liegenschaft?
Liegen die getätigten Ausgaben in der Vollmacht der Verwaltung und sind die Investitionen gerechtfertigt?
Ist der vom Verwalter angewandte Verteilschlüssel korrekt?

Gelangt ein Eigentümer zur Überzeugung, dass die Verwaltung ihm ungerechtfertigte Kosten verrechnet oder einen falschen Verteilschlüssel angewendet hat, sollte er sich zuerst beim Verwalter beschweren. Falls dieser den Kostenanstieg nicht erklären kann und auf der Bezahlung beharrt, sollte in einem weiteren Schritt der Revisor der Eigentümergemeinschaft beigezogen werden – er kennt sich in der komplizierten Materie allenfalls besser aus und kann Rat geben.

Ein Wohnungsbesitzer kann aber auch an der Stockwerkeigentümerversammlung beantragen, dass die Gesamtabrechnung für die Liegenschaft zurückgewiesen wird. Genehmigt die Eigentümerversammlung die fehlerhafte oder rechtswidrige Abrechnung, kann der unterlegene Eigentümer den Beschluss innert eines Monats gerichtlich anfechten.

Karin Weissenberg vom Hausverein Zürich rät bei Unstimmigkeiten in der Heizkostenabrechnung zur Zählerprüfung durch einen «Eichmeister». Stimmt der Zähler, können Eigentümer den Stand auch monatlich selber ablesen.

Heizkosten-Vergleichsrechner hilft beim Prüfen

So haben Eigentümer eine Grundlage, um die Heizkostenabrechnung zu beurteilen. Ein Verwalter muss sich zudem immer an die von den Stockwerkeigentümern bestimmten Vorgaben halten. Der Heizkosten-Vergleichsrechner auf www.heizen.ch hilft ausserdem herauszufinden, ob die berechneten Heizkosten realistisch sind.

Checkliste: Darauf sollten Sie bei der Abrechnung achten

Falls Sie nur eine Grobabrechnung erhalten und Ihr Verbrauch mehr als 10 Prozent höher ausfällt als im Vorjahr, ist eine Kontrolle angezeigt. Verlangen Sie vom Verwalter schriftlich eine Detailabrechnung.
Prüfen Sie anhand mittlerer Verbrauchswerte der Vorjahre, ob die Abrechnung realistisch ist. Eine vor 1970 gebaute, schlecht isolierte Wohnung braucht über 15 Liter Öl pro Quadratmeter fürs Heizen und Warmwasser. Eine gut isolierte Wohnung ab Baujahr 2000 verbraucht bloss die Hälfte. Wohnungen mit Minergiestandard kommen gar mit vier Litern pro Quadratmeter aus.
Prüfen Sie, ob alle geltend gemachten Heiz-Nebenkosten auch tatsächlich entstanden sind. Dazu können gehören: Stromkosten für Brenner und Umwälzpumpe, Kaminfeger, Brennerservice, Tankrevision, Service für Umwälzpumpe/Wärmezähler/Boiler, Tankversicherungsprämien, Gebühren für Ölfeuerungskontrolle, Reparatur und Erneuerung der Anlagen
Eine Heizkostenabrechnung bezieht sich aufs Vorjahr beziehungsweise auf die abgelaufene Heizperiode. Entscheidend ist, wann die Verwaltung das Heizöl/Gas eingekauft hat. Hier gilt: Sie darf nur berechnen, was sie bezahlt hat. Sämtliche Rabatte müssen an die Stockwerkeigentümer weitergegeben werden.
Kontrollieren Sie, ob der Verwalter die Heizkosten richtig auf die einzelnen Eigentümer verteilt hat. Massgebend ist der Verteilschlüssel gemäss Stockwerkeigentümer-Reglement oder Vertrag.

23. Mai 2010 | Bernhard Bircher, Redaktor K-Geld