Mängel an einer Eigentumswohnung: 20 Jahre auf ein Urteil gewartet

690‘000 Franken zahlte der Kläger für seine Wohnung. Kaum zog er ein, traten Mängel auf. Den Schaden zahlen wollte niemand.

Als Urs Zimmermann (Name geändert) 1983 eine 51/2-Zimmer-Wohnung in Hergiswil NW kaufte, ahnte er nicht, dass ihm ein jahrelanger Rechtsstreit bevorstand. Im März 1984 bezog er die Wohnung im neu gebauten Terrassenhaus. Innert kurzer Zeit stellte er immer mehr Mängel fest. Besonders gravierend waren die Risse im Travertinboden. Auch die Feuchtigkeit der Aussenwände, ein loser Bodenbelag im Eingang und Schiebetüren, die sich kaum öffnen liessen, machten ihm zu schaffen.

Zimmermann setzte die Bauherrin des Terrassenhauses, eine einfache Gesellschaft mit Sitz in Obwalden, mit einer Mängelliste über die Schäden in Kenntnis. Daraufhin führte diese einen Augenschein durch. Der Travertinboden wurde wenig später saniert. Doch schon bald riss er wieder. Der Kläger führte die neuen Schäden auf eine Absenkung des Bodens zurück. Wieder informierte er die Firma, doch nun geschah gar nichts mehr.

Neben Rissen im Boden auch Schimmelbelag an Wänden und Türen

Ein Ingenieurbüro bestätigte Zimmermanns Vermutung, dass ein zu schwaches Fundament für das Terrassenhaus erstellt wurde. Das sei der Grund für die aufgetretenen Risse, die Feuchtigkeit sowie weitere Schäden am Gebäude. Sowohl auf der Holztür des Lifts als auch an den Wänden im Untergeschoss zeigte sich ein graugelber Schimmelbelag.

Weil die Bauherrin die Mängel nicht behob, reichte Zimmermann im Jahr 1990 am Kantonsgericht Obwalden Klage ein. Darin verlangte er, dass die Mängel unentgeltlich behoben und die Folgeschäden bezahlt werden. Dazu gehörten seiner Meinung nach auch die Kosten für die Mängelliste, Reinigungs- und Anwaltskosten sowie der entstandene Minderwert der Wohnung.

Das eingeklagte Unternehmen beantragte, nicht auf die Klage einzutreten. Dafür nannte sie mehrere Gründe: So sei der Kläger zum Beispiel gar nicht legitimiert, Mängel im Zusammenhang mit Baugarantien zu rügen. Dafür sei die gesamte Stockwerkeigentümerschaft zuständig. Weiter habe die Firma gemäss Kaufvertrag ihre Ansprüche aus Baugarantien an die Käufer, also den Kläger, abgetreten. Deshalb müsse dieser sich direkt an die zuständigen Handwerker wenden. Hinzu komme, dass die Mängelrügen innerhalb von zwei Jahren zu erfolgen hätten. Diese Frist sei 1985 abgelaufen.

Ausserdem habe der Kläger nicht das Recht, für das gesamte Drei-Familien-Terrassenhaus eigenmächtig Mängel und einen Minderwert geltend zu machen. Vorsorglicherweise führte die Beklagte noch aus, dass der Travertinboden im Baubeschrieb gar nicht enthalten sei. Deshalb müsse sie auch nicht dafür einstehen.

Noch mehr Schäden durch neue Baustelle auf dem Nachbargrundstück

Das liess Zimmermann nicht gelten. Im Kaufvertrag sei vereinbart, dass die beklagte Firma dem Käufer Baugarantie gewähre. Deshalb müsse diese für die Schäden geradestehen, nicht die Handwerker. Auch dass die Mängel verjährt seien, stimme nicht. Dies sei erst fünf Jahre nach dem Erwerb des Eigentums der Fall.

Da er aber 1988 eine Betreibung eingeleitet habe, sei diese Frist unterbrochen worden. Weiter existiere zusätzlich zum Baubeschrieb eine schriftliche Vereinbarung, in der die Travertinböden als Innenausbau aufgeführt seien. Daraus gehe hervor, dass die Böden auf Kosten der Verkäufer eingebaut werden sollten.

Zwei Kantonsrichter und der Gerichtspräsident in Sarnen hatten darüber zu entscheiden, ob sie die Klage gutheissen wollten. Die lange Prozessdauer lag unter anderem an einem Neubau, der 1993 auf dem Nachbargrundstück des Klägers erstellt wurde. Als dafür eine Baugrube ausgehoben worden war, hatten sich die bereits bestehenden Schäden am Haus des Klägers vergrössert.

Deshalb musste klargestellt werden, welche Schäden dem Neubau zuzuschreiben und welche bereits vorhanden waren. In der Folge verzögerten sich auch noch die Abklärungen innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft und auf der neuen Baustelle. Inzwischen wurde eine Totalsanierung am Haus des Klägers vorgenommen.

Vergleichsgespräche führten zu keinerlei Erfolg

Während der letzten Jahre wurden mehrere Expertisen in Auftrag gegeben und Vergleichsgespräche geführt. Diese waren nicht erfolgreich. An der Verhandlung erhöhte Zimmermann seine ursprüngliche Forderung auf 624065 Franken. So viel betrage der Minderwert, behauptete sein Rechtsvertreter. Neue Bauabrechnungen wurden eingereicht und neue Zeugenbefragungen beantragt.

Fast zwanzig Jahre nach Eingang der Klage liegt nun ein Urteil vor. Das Kantonsgericht Obwalden hiess die Klage teilweise gut. Die beklagte Firma habe Zimmermann unter solidarischer Haftbarkeit den Betrag von 183‘107 Franken inklusive Zins seit Mai 1990 zu bezahlen. Der Kläger muss aber die Gerichtskosten von über 46000 Franken zu zwei Dritteln, die Beklagte zu einem Drittel übernehmen.

Allein die Kosten der Expertisen beliefen sich auf beinahe 35‘000 Franken. Mit diesem Urteil ist der Rechtsstreit jedoch noch nicht zu einem Ende gekommen. Beide Parteien haben gegen das Urteil appelliert.

Prozessieren: Abschreckende Vorschüsse

Wer sich in für eine gerichtliche Klage entscheidet, braucht in der Regel Zeit, Geld und gute Nerven. Alle drei Faktoren werden häufig unterschätzt. Viel Zeit braucht es für das Zusammenstellen der Belege, Besprechungen mit dem Anwalt und Gerichtstermine. In einer ersten Instanz kann es ohne weiteres drei, vier Verhandlungen geben – je nach Umfang des Beweisverfahrens.

Auch die finanzielle Belastung ist nicht zu unterschätzen: Viele Anwälte arbeiten nur auf Vorschuss, die Gerichte wollen je nach Kanton ebenfalls zuerst Geld sehen, bevor sie tätig werden. Ab nächstem Jahr wird dies neu für die ganze Schweiz gelten. Gute Nerven schliesslich sind bei Verhandlungen und beim Lesen von Rechtsschriften von Vorteil: Denn die Behauptungen der Gegenpartei sind nicht selten starke Kost.