Aus Protest Rechnungen nicht zur Kenntnis genommen

Weil ein Stockwerkeigentümer seinen Nebenkostenanteil nicht zahlte, reichte die Eigentümergemeinschaft Klage ein. Vor Gericht wird klar: Es geht um mehr als die ausstehenden Nebenkosten.

Eigentumswohnungen werden in der Schweiz immer beliebter. Laut Hauseigentümerverband soll es zurzeit rund 250‘000 Stockwerkeigentümer geben. Jeder ist dabei automatisch Teil einer Gemeinschaft und damit an die Gemeinschaftsordnung gebunden. Das bedeutet, dass er sich an das Reglement, die Hausordnung sowie die Beschlüsse der Eigentümerversammlung halten muss (siehe saldo 3/10).

Doch nicht immer entsprechen die Entscheide der Gemeinschaft den Wünschen jedes einzelnen Mitglieds. Das musste auch Daniel Zaugg (Name geändert) erfahren. Weil er immer überstimmt wurde, nahm er nicht mehr an den Eigentümerversammlungen teil. Die Rechnungen zahlte er nur teilweise.

«Ich hatte keine andere Möglichkeit, mich zu wehren», erklärt er dem Einzelrichter in Aarwangen BE. «Es wurde Geld für Kosten abgezwackt, die nichts mit unserer Liegenschaft zu tun hatten.» Zum Beispiel sei auf dem Nachbargrundstück eine Lampe installiert, die Kosten aber den Stockwerkeigentümern belastet worden. Auch Strom sei zu dieser Liegenschaft geflossen. Weiter seien die Verwaltungskosten mehrmals massiv überschritten worden.

Zaugg fühlt sich «wie eine Maus, die gegen einen Elefanten kämpft»

Als zu hoch empfand Zaugg zudem den Wasserverbrauch. Er habe sich schriftlich beschwert, doch man habe seine Proteste ignoriert. Auch seiner Forderung, Wasserzähler zu installieren, kam man nicht nach. «Ich musste Geld zurückbehalten, um mir Gehör zu verschaffen. Das war die reinste Vetterliwirtschaft.»

Die Liegenschaft in Langenthal BE wird von fünf Parteien bewohnt: Im Erdgeschoss befindet sich ein Geschäft, das die Besitzerin des Grundstücks führt. Ebenfalls ihr gehören eine Wohnung im ersten Stock sowie das Nachbargrundstück. Die dritte Partei ist die Liegenschaftsverwaltung. Neben Zaugg wohnt noch eine 90-jährige Frau im Haus. «Diese vier Parteien vertreten die gleichen Interessen», ist Zaugg überzeugt. Er fühlt sich deshalb ausgeliefert und ohnmächtig – «wie eine Maus, die gegen einen Elefanten kämpft».

Ganz anders sehen dies die Kläger, die durch ein Mitglied der Verwaltung vor Gericht vertreten sind. «Seit 2003 hat Herr Zaugg ein eigenes System abzurechnen», werfen sie dem Beklagten vor. «Er überweist einfach pauschal 1800 Franken pro Jahr, statt für die effektiven Kosten aufzukommen.» Inzwischen belaufen sich seine Schulden auf exakt Fr. 1200.15. So viel fordern die Kläger vom Beklagten. Ihre Begründung: «Das Protokoll der Eigentümerversammlung wurde Herrn Zaugg zugestellt. Er hat die Beschlüsse nicht angefochten.»

«Wer fürs Schneeräumen bezahlt werden will, muss das vorher abmachen»

«Wozu hätte ich das tun sollen?», fragt der Beklagte. Immer wieder habe er reklamiert, nie sei er ernst genommen worden. Er zählt weitere Beispiele auf: So habe er sich dagegen beschwert, dass die Stockwerkeigentümer eine Regenabwassergrundgebühr zahlten, obschon diese in anderen Gebühren enthalten war. Als die Verwaltung nicht auf seine Beschwerde einging, wandte sich Zaugg an das Tiefbauamt.

Dort wurde der Fehler berichtigt. «Dank meines Einsatzes wurde uns der Betrag zurückerstattet!» Eingesetzt hat sich Zaugg laut eigener Aussage auch bei der Schneeräumung: «Nach einem massiven Schneefall griff ich zur Schaufel. Die Person, die dafür zuständig gewesen wäre, war weg. Dafür wurde ich nie entschädigt.»

Der Vertreter der Kläger schüttelt den Kopf. «Es ist schön, wenn jemand freiwillig den Schnee wegräumt. Doch wenn man dafür entschädigt werden will, muss man das vorher abmachen.» Dass der Verwaltung bei der Regenabwassergebühr ein Fehler unterlaufen ist, bestreitet er nicht. «Das kann passieren. Es ist aber kein Grund, Rechnungen nicht zu zahlen.»

Das sieht Zaugg anders. Er habe viel Aufwand betrieben, dadurch seien ihm Kosten entstanden. Für 1000 Franken habe er beispielsweise einen Wasserzähler installieren lassen. «Ich finde, ich bin der Eigentümergemeinschaft nichts schuldig!»

Der Richter schlägt einen Vergleich vor, den beide Parteien akzeptieren

Der Gerichtspräsident ist anderer Meinung. «Die Rechnungen wurden genehmigt», sagt er. Und fragt den Beklagten: «Was erwarten Sie von mir?» Der Richter belehrt ihn. Das Stockwerkeigentum sei in einem speziellen Teil des schweizerischen Zivilgesetzbuches geregelt. Ergänzend kämen die allgemeinen Bestimmungen des Miteigentums sowie die Vorschriften des Vereinsrechts zur Anwendung.

Genauso wichtig sei die Gemeinschaftsordnung. Jede Gemeinschaft könne den genauen Umfang der Befugnisse und Pflichten der Stockwerkeigentümer durch ihre eigene Gemeinschaftsordnung festlegen. Dem Richter bleibt deshalb nicht viel Spielraum.

Um dem Beklagten trotzdem ein wenig entgegenzukommen, schlägt er einen Vergleich vor: Statt Fr. 1200.15 sowie Gerichtsgebühren von Fr. 300.– soll Zaugg nur Fr. 1100.– zahlen, dafür innerhalb von 10 Tagen. Die Klägerschaft ist einverstanden. Widerwillig stimmt auch Zaugg zu. Er hat seine Lehre aus der Geschichte gezogen und seine Wohnung inzwischen verkauft.

Prozessieren: Stockwerkeigentümer im gleichen Boot

Wohnungseigentümer bilden eine Zwangsgemeinschaft. Das bedeutet: Sie können über Organisation und Finanzen der Liegenschaft nur gemeinsam beschliessen. Dabei gilt grundsätzlich ein Kopfstimmrecht. Jeder Stockwerkeigentümer hat gleich viel zu sagen – egal, wie gross sein Anteil am Haus ist. Ausnahmen sind im Reglement festzulegen.

Bagatellentscheide trifft der gewählte Hauswart oder Verwalter, für wichtigere Geschäfte ist die Versammlung der Eigentümer zuständig. Diese entscheidet demokratisch. Die Minderheit muss auch unliebsame Ergebnisse akzeptieren, wie zum Beispiel zusätzliche Ausgaben für den Unterhalt der Liegenschaft. Schuldet ein Stockwerkeigentümer der Gemeinschaft Geld, sind die übrigen befugt, gemeinsam den Betrag am Gericht einzuklagen.