«Ein altes Haus kauft man auf eigenes Risiko»

Wer eine alte Liegenschaft kauft, der muss aufpassen: Besonders im Keller drohen böse Überraschungen.

Bei Dominik Schmid und seiner Frau Myriam stiess das Inserat sofort auf Interesse: «Einfamilienhaus in Leimbach TG für 290‘000 Franken zu verkaufen». Weil das Haus fast 100-jährig ist, nahm Schmid zur Besichtigung einen Sachverständigen mit. Der Keller war nicht geräumt: An der Wand standen Obstgestelle, und die Kellertreppe war mit Holzbrettern abgedeckt. Der Sachverständige, der auch für die Gebäudeversicherung Häuser schätzt, hatte nichts zu beanstanden. Das Ehepaar Schmid unterschrieb den Kaufvertrag am 1. April 2009.

Kurz vor Hausübergabe räumten die Verkäufer den Keller. An der Wand kamen graue Flecken zum Vorschein. Im Oktober 2009 entdeckte Schmid dort pilzartige Auswüchse. Laut Analyse handelte es sich um den Echten Hausschwamm. «Dieser Pilz ist sehr zerstörerisch und muss sofort fachmännisch entfernt werden», sagt Ursula Rudin, Architektin und Baubiologin beim Hausverein Schweiz. Er sei so schlimm, weil er sehr lange Wurzeln bilde und das Holz zersetze.

Der von Schmid beauftragte Spezialist stellte fest, dass der Pilz bereits durch die Kellerdecke ins Erdgeschoss gewachsen war. Um ihn zu beseitigen, mussten grosse Teile des Wandverputzes und Teile der Kellerdecke entfernt werden. Nach Ansicht des Spezialisten war der Schwamm schon vor dem Hauskauf entstanden. Deshalb verlangte Schmid, dass sich die Vorbesitzer an den rund 15‘000 Franken Renovationskosten beteiligten. Die Verkäufer beriefen sich jedoch auf den Kaufvertrag, der eine «Sachgewährleistungspflicht» ausschloss. Das heisst, das Risiko versteckter Mängel trägt allein der Käufer.

Luzius Theiler, Geschäftsleiter und Rechtsberater des Hausvereins Mittelland, weiss: «Garantieansprüche werden bei älteren Häusern meist ausgeschlossen. Ein altes Haus kauft man auf eigenes Risiko.» Nur wenn der Käufer beweisen könne, dass die Verkäufer den Mangel gekannt und arglistig verschwiegen haben, könne er eine Reduktion des Kaufpreises verlangen. Diesen Beweis zu erbringen, sei aber meist sehr schwierig.

Noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags gilt es zu beachten:

Unbedingt einen Sachverständigen beiziehen.
Zustand der Liegenschaft protokollieren und fotografieren.
Sich im Kaufvertrag gewisse Garantien oder Reparatur-Versprechen zusichern lassen; wer etwa im Sommer ein Haus kauft, sollte sich garantieren lassen, dass die Heizung funktioniert.
Einen Blick auf die Nebenkostenrechnungen des Vorbesitzers der letzten Jahren werfen. Sie geben Ausschluss darüber, wie gut das Haus isoliert und mit welchen zusätzlichen Kosten zu rechnen ist.
Sich nach belegbaren Renovationsarbeiten von sanitären und elektrischen Anlagen erkundigen.
Den letzten Kontrollbericht der elektrischen Anlagen ansehen. Falls dieser mehr als fünf Jahre alt ist, muss eine neue Elektrokontrolle durchgeführt werden, die normalerweise von den Verkäufern bezahlt wird.
Die Schweizerische Arbeitsgemeinschaft für Holz, Lignum, berät Hauseigentümer, die vom Echten Hausschwamm betroffen sind, kostenlos unter Telefon 044 267 47 83. jeweils vormittags von 8 bis 12 Uhr (normaler Tarif). Lignum verfügt über eine Adressliste mit Firmen in der ganzen Schweiz, die den Schwamm fachmännisch entfernen können.

06. Februar 2010 | Beatrice Walder, Redaktion K-Tipp