Wohnen: Der Boden bestimmt den Preis

Ein Preisvergleich von identischen Wohnobjekten in verschiedenen Gemeinden zeigt: Lage und Steuerfuss beeinflussen den Wert einer Liegenschaft am meisten.

Immobilienexperten betonen es immer wieder: Der Preis eines Wohnobjekts wird vor allem durch seine Lage bestimmt. Erst in zweiter Linie trägt das Haus oder die Wohnung selbst zum Gesamtpreis bei. Von besonders grosser Bedeutung ist, in welcher Gemeinde sich eine Liegenschaft befindet. Die Iazi AG, ein Immobilienberatungsunternehmen aus Zürich, hat für saldo auf Basis von tatsächlichen Liegenschaftsverkäufen berechnet, was ein 5,5-Zimmer-Einfamilienhaus sowie eine 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung in verschiedenen Ortschaften kosten.

Für den Vergleich ist die Iazi AG von einem Musterhaus und einer Musterwohnung ausgegangen (Eckdaten siehe Tabelle im pdf-Artikel). Bei dieser Methode werden verschiedenste Eigenschaften von Gebäude und Lage zur Preisberechnung berücksichtigt. Beim Vergleich von identischen Objekten kommen Preisdifferenzen nur durch unterschiedliche Faktoren der Gemeinden zustande.

Dasselbe Haus ist in Le Locle fünfmal günstiger als in Cologny

Der Vergleich zeigt, dass je nach Ortschaft ein sehr unterschiedlicher Preis für die Musterobjekte zu zahlen ist. In Le Locle NE ist das Muster-Einfamilienhaus bereits für 410‘000 Franken zu haben. Stolze 2,11 Millionen Franken sind hingegen in der Genfersee-Gemeinde Cologny GE für dasselbe Objekt hinzublättern – also mehr als das Fünffache. Und für die Musterwohnung ist es immerhin noch rund das Vierfache. Deutlich erkennbar ist das Gefälle zwischen Zentren und ländlichen Gemeinden. In grösseren Städten wie Zürich, Basel oder Bern ist Wohneigentum massiv teurer als in Landgemeinden wie Sulgen TG oder Turbenthal ZH.

Die zentrale Lage einer Gemeinde und ihre Anbindung an die Wirtschaftsregionen erklären einen grossen Teil der Preisunterschiede. «Vor allem der ÖV-Anschluss ist extrem wichtig geworden», sagt Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes Schweiz. Daneben spielt auch die Höhe des Steuerfusses einer Gemeinde eine gewichtige Rolle. Die Iazi AG hat mit ihren Modellen berechnet, dass eine Erhöhung der Steuern um einen Prozentpunkt zu einer Reduktion der Immobilienpreise von fast 4 Prozent führen kann.

Die Bodenpreise reichen von 330 bis weit über 2000 Franken

Liegt eine Gemeinde in einer landschaftlich reizvollen Gegend, beispielsweise an einem See, wirkt sich das ebenfalls stark auf den Preis einer Immobilie aus. Bei Küsnacht ZH und Cologny GE kommen gleich drei kostengewichtige Faktoren zusammen: Nähe zum Zentrum Zürich respektive Genf, tiefer Steuerfuss und Seelage. Die Lagequalität einer Gemeinde spiegelt sich in den Bodenpreisen wider.

Einige Kantone publizieren regelmässig eine Statistik zu den Landverkäufen. In Küsnacht beispielsweise sind im letzten Jahr im Durchschnitt 2185 Franken pro Quadratmeter Bauland bezahlt worden. In der Tösstaler Gemeinde Turbenthal hingegen bloss 414 Franken. Auch im Kanton Baselland sind die Unterschiede erheblich: 2008 ist in Muttenz ein Quadratmeter im Schnitt für 1137 Franken weggegangen, in Diegten für gerade mal 329 Franken.

Nebst den allgemeinen Faktoren, die für die ganze Gemeinde Gültigkeit haben, sollte man auch die spezifische Lage einer Liegenschaft oder einer Parzelle beachten. Zum Beispiel die Aussicht, die Besonnung, die Lärmimmissionen oder die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und Schulen. Diese Faktoren sind allerdings im Vergleich zur grossräumigen Lage einer Immobilie von nachrangiger Bedeutung. Die Zürcher Kantonalbank schreibt dazu: «Die Aussicht auf die Berge übt einen kleineren Aufpreis aus, als manche vermuten.»

Gesamtschweizerisch gesehen ergeben sich gemäss Iazi je nach Lage innerhalb eines Ortes beim gleichen Objekt Preisunterschiede von rund 30 Prozent. In grossen Städten kann diese Preisdifferenz noch bedeutend höher ausfallen. In Zürich bewegt sie sich in der Grössenordnung von 50 bis 60 Prozent.

Eröffnung der A4 treibt die Bodenpreise in die Höhe

Auch bei Immobilien bestimmen das Angebot und die Nachfrage den Preis. Je begehrter eine Lage ist, desto höher der Preis des Hauses. Der Wert einer Lage ist Veränderungen ausgesetzt: Die Eröffnung der A4 lässt die Bodenpreise im Knonauer Amt anschwellen. Umgekehrt ist der Wert der Liegenschaften in der Südanflugschneise des Flughafens Zürich wegen den Lärmimmissionen etwas weniger gestiegen.

Wertsteigerungen: Das erhöht den Wiederverkaufswert

Den idealen Standort für eine Liegenschaft gibt es nicht. Je nach persönlichen Bedürfnissen und Möglichkeiten wird der eine oder andere Lagefaktor höher gewichtet. Dennoch sollte man beim Bau oder Kauf einer Immobilie den Wiederverkaufswert im Auge behalten, denn die Zeiten sind vorbei, als man ein Leben lang im selben Haus wohnte und die Kinder als Bewohner nachrückten.

Folgende Merkmale erhöhen den Wert eines Hauses: