Das eigene Haus: Erst rechnen, dann kaufen – so klappt es

Die Hypozinsen sind in den letzten Monaten stark gesunken. Der Traum vom Eigenheim ist damit für viele Mieter wieder in Reichweite. K-Geld sagt, worauf man bei der Finanzierung achten muss.

Eine Folge der Finanzkrise sind stark gefallene Hypothekarzinsen. Viele Mieter beginnen jetzt wieder zu rechnen. Wer heute beispielsweise 2250 Franken Miete zahlt, kann sich mit den aktuell tiefen Zinsen ein Eigenheim für rund 700 000 Franken leisten. Denn die monatlichen Kosten sind in der aktuellen Zinslandschaft in beiden Fällen gleich hoch.

Voraussetzung: Der Käufer steuert 20 Prozent Eigenkapital an den Kaufpreis bei (siehe «Faustregeln» unten). Wie lange allerdings die Zinsen so tief bleiben, weiss niemand. Ein Eigenheim sollte jedoch auch bei steigenden Zinsen finanzierbar bleiben.

Viele Leute haben aber nicht genügend freies Vermögen, damit es für die von den Banken geforderten 20 Prozent Eigenmittel reicht. Sie müssen deshalb Guthaben aus ihrer gebundenen Vorsorge der Pensionskasse oder aus der dritten Säule einsetzen oder bei den Eltern um einen Erbvorbezug bitten.

Beim Beschaffen von Eigenkapital gilt es einige Punkte zu beachten:

Ein Erbvorbezug muss weder amortisiert noch verzinst werden. Und er ist für direkte Nachkommen in den meisten Kantonen steuerfrei. Ein Erbvorbezug ist deshalb in der Regel anderen Finanzierungsarten vorzuziehen.

Barguthaben aus der Säule 3a eignet sich ebenfalls gut für die Finanzierung eines Eigenheims. Voraussetzung ist allerdings, dass man die 3. Säule bei der Bank geäufnet hat. Wer über eine Lebensversicherung spart, erhält weniger Bares. Beim Bezug fällt eine Kapitalauszahlungssteuer an.

Pensionskassen-Geld vorbeziehen schmälert Rente

Ein Vorbezug von Pensionskassengeld hat tiefere Altersleistungen zur Folge – und meist reduzierte Leistungen bei Invalidität oder Tod. Daher sollte Pensionskassenguthaben als letzte Priorität für den Eigenheimkauf vorbezogen werden.

«Melden Sie einen Vorbezug rechtzeitig bei der Pensionskasse an», rät Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung beim VZ Vermögenszentrum. Die Kassen können sich gemäss Gesetz bis zu sechs Monate Zeit lassen bis zur Auszahlung.» Auch beim Bezug von Pensionskassenguthaben werden Steuern fällig. Übrigens: Weist die Pensionskasse eine Unterdeckung auf, so kann sie die Auszahlung des Vorbezuges um ein Jahr hinauszögern.

Wichtig: Reserven für Gebühren und Mehrkosten

Guthaben aus der Pensionskasse und aus der Säule 3a werden beim Vorbezug direkt an die Hypothekarbank überwiesen. Die anfallenden Kapitalauszahlungssteuern müssen aus anderen Mitteln beglichen werden.
Viele Eigenheimkäufer kalkulieren sehr eng und beziehen nur einen kleinen Betrag aus der Pensionskasse. Laut Gesetz darf in den folgenden fünf Jahren kein weiteres PK-Kapital vorbezogen werden.

Tipp: Beziehen Sie besser einen etwas zu hohen Betrag aus der Pensionskasse und behalten Sie den Rest für unvorhergesehene Mehrkosten zurück. «Sollten Sie dieses Vermögen nicht benötigen, können Sie es später zu Mindestbeträgen von 20 000 Franken wieder einzahlen», rät Wenger.

Pensionskassenguthaben lässt sich auch verpfänden statt vorbeziehen. Die Pensionskasse verpfändet das Geld in diesem Fall an die Hypothekarbank. Diese betrachtet das Kapital als Garantie und erhöht ihren Hypothekarkredit um die verpfändete Summe. Der Hauskäufer muss also höhere Hypozinsen zahlen als bei der Variante Kapitalbezug. Die höhere Verschuldung führt aber auch zu einer tieferen Steuerbelastung.

Bei einer Verpfändung bleiben die Pensionskassenleistungen im Alter zwar unverändert, der Eigenheimbesitzer muss die Hypothek aber spätestens bei Pensionierung um den verpfändeten Betrag reduzieren.

Pensionskasse, 3. Säule, Darlehen, Ersparnisse: Eigentums-Wohnung oder Haus aus verschiedenen Quellen finanzieren

Eine Lehrerin möchte eine Wohnung für 655 000 Franken kaufen. Einkommen: 100 000 Franken im Jahr.

Die Lehrerin möchte nur eine erste Hypothek. Die Verschuldung soll also 65 Prozent des Kaufpreises nicht übersteigen. So beträgt die jährliche Belastung 29 475 Franken (gerechnet mit 4,5 Prozent, siehe unten). Das ist weniger als ein Drittel ihres Einkommens und damit tragbar.

Bei einer Finanzierung mit einer ersten und einer zweiten Hypothek wäre die Tragbarkeit nicht gewährleistet. Denn die Käuferin müsste mit Totalkosten von 6 Prozent rechnen und käme so auf eine Belastung von 39 300 Franken – mehr als ein Drittel ihres Lohns.

Das Vermögen der Lehrerin beträgt inkl. eines zinslosen Darlehens von ihren Eltern 524 000 Franken (siehe Tabelle im pdf-Artikel). Deutlich mehr als die Hälfte liegt in der gebundenen Vorsorge von Pensionskasse und 3. Säule.

Bei Vertragsunterzeichnung hat die Lehrerin 20 000 Franken angezahlt. Sie investiert ihr Säule-3a-Guthaben und das Darlehen. Zusätzlich bezieht sie 67 000 Franken aus der Pensionskasse. Damit bleiben 64 000 Franken freies Vermögen. Sie benötigt es für 15 000 Franken Kapitalauszahlungssteuern, für Notariats- sowie Schuldbrief-Errichtungskosten. Der Rest: Reserve für allfällige Mehrkosten.

Tipps: Die Faustregeln für den Eigenheimkauf

Mindestens 20 Prozent Eigenkapital
Banken verlangen in der Regel 20 Prozent Eigenkapital für Hypothekarkredite. Es ist nicht relevant, woher diese Eigenmittel stammen: Es können Wertschriften, Spargelder, Darlehen, Erbvorbezug oder Guthaben aus der Pensionskasse oder aus der 3. Säule sein. Nicht den letzten Rappen ins Eigenheim investieren. Reserven für Gebühren und Unvorhergesehenes sollten unbedingt vorhanden sein.

Wohnkosten: Höchstens ein Drittel des Einkommens
Die meisten Banken gewähren eine Hypothek nur, wenn die Wohnkosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen (siehe unten). Das ist die sogenannte Tragbarkeit. Bei jährlichen Wohnkosten von 48 000 Franken muss das Jahreseinkommen also mindestens 144 000 Franken betragen.

Die Banken setzen seit Ausbruch der Finanzkrise strengere Massstäbe an für die Berechnung der Tragbarkeit. Sie zählen zum Beispiel hohe Boni nicht mehr voll zum Einkommen, sondern je nach Branche nur noch teilweise. Weiter hinterfragen die Banken das Einkommen grundsätzlich stärker als früher und denken auch an mögliche Stellenwechsel und -verluste: Würde der Kreditnehmer sein aktuelles Einkommen auch bei einem anderen Arbeitgeber erzielen?

Zudem berücksichtigen viele Banken bei jungen Paaren ein Einkommen der Ehefrau nicht bei der Tragbarkeitsberechnung, weil die Ehefrau im Falle einer Schwangerschaft einige Zeit nicht arbeiten würde.

So berechnen Sie die Wohnkosten
Wer sein Eigenheim mit 20 Prozent Eigenkapital finanziert, muss mit jährlichen Kosten von 6 Prozent des gesamten Kaufpreises rechnen – bei 35 Prozent Eigenkapital liegen die jährlichen Kosten bei etwa 4,5 Prozent. Dieser Betrag umfasst alle Aufwendungen wie Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten (1 Prozent pro Jahr) und Amortisation der zweiten Hypothek über 20 Jahre. Die Auswirkungen auf die Steuern sind nicht berücksichtigt. Das gilt auch für die entgangene Rendite auf das eingesetzte Kapital.

Beispiel: Der Kauf eines 800 000 Franken teuren Hauses führt bei 20 Prozent Eigenkapital zu jährlichen Wohnkosten von 48 000 Franken. Die 6-Prozent-Regel ist auf hohe Sicherheit ausgelegt. Sie basiert deshalb auf relativ hohen Hypozinsen (5 Prozent für die erste Hypothek, 6 Prozent für die zweite). Das Eigenheim muss ja auch bei steigenden Zinsen finanzierbar bleiben.