Steuern: Bald profitieren Käufer eines Altbaus

Wer eine sanierungsbedürftige Liegenschaft erwirbt, durfte bislang die ersten fünf Jahre keinen Unterhaltsabzug vornehmen. Das ändert sich. In einigen Kantonen ist es schon so weit.

Eine alte und vernachlässigte Liegenschaft kaufen: Das ist bis heute keine gute Idee – zumindest aus steuerlicher Sicht. Denn die ersten fünf Jahre darf der neue Eigentümer die notwendigen Sanierungs- und Unterhaltskosten nicht vom Einkommen abziehen.

Der Abzug ist selbst dann unzulässig, wenn der ehemalige Besitzer ihn noch problemlos hätte vornehmen dürfen. So hatte das Bundesgericht 1973 entschieden und damit die sogenannte Dumont-Praxis begründet (benannt nach dem damals unterlegenen Kläger). Das oberste Gericht wollte mit seinem Entscheid verhindern, dass Käufer von offensichtlich vernachlässigten Altliegenschaften steuerlich besser fahren als Käufer von sanierten oder neuen Gebäuden.

Die Folge: Wer dennoch eine Altliegenschaft erwirbt, wartet mit den nötigen Sanierungsarbeiten, bis die Frist abgelaufen ist, und lässt sein Haus in dieser Zeit weiter verlottern.

Deshalb hat das Parlament im vergangenen Oktober die Dumont-Praxis abgeschafft. Künftig darf man werterhaltende Aufwendungen sofort von den Steuern abziehen.

Patrick Zadrazil, Jurist beim Hauseigentümerverband (HEV), ist «überzeugt, dass durch die Abschaffung der Gebäudebestand in der Schweiz künftig optimaler genutzt und unterhalten wird». Will heissen: Käufer von Altbauten werden mehr und schneller renovieren.

Noch ist es allerdings nicht so weit: «Bei der direkten Bundessteuer wird die Änderung voraussichtlich 2010 wirksam», sagt Lukas Schneider von der Stabstelle Gesetzgebung der eidgenössischen Steuerbehörde. Die Kantone haben dann zwei Jahre Zeit, ihre Steuergesetze anzupassen. So lange müssen sich Kaufinteressierte gedulden. Denn wer seinen Altbau vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung saniert, wird beim Bund und in den meisten Kantonen leer ausgehen. Rückwirkend gibt es keine Steuerabzüge.

Immerhin: Einzelne Kantone haben die Dumont-Praxis bereits vorgängig gelockert oder gar ausser Kraft gesetzt, wie eine Umfrage der Schweizerischen Steuerkonferenz ergeben hat (siehe unten).

Achtung: Auch künftig wird das Steuerrecht zwischen werterhaltendem Unterhalt und wertvermehrenden Investitionen unterscheiden. Abzugsfähig sind nur werterhaltende Renovierungsarbeiten wie eine Dacherneuerung oder eine neue Heizung. Wertvermehrende Arbeiten, etwa der Ausbau des Dachstocks zu einem Zimmer oder der Anbau einer Garage, kann man weiterhin nicht von den Steuern absetzen.

Liegenschaften und Steuern: Was heisst vernachlässigt?

Gemäss zurzeit noch geltender Praxis darf in den ersten fünf Jahren nach Erwerb für Unterhalts- und Renovationsarbeiten einer vernachlässigten Liegenschaft kein Steuerabzug vorgenommen werden. Die Kriterien dafür, was als «vernachlässigt» gilt, hat das Bundesgericht 1997 festgeschrieben:

Die Liegenschaft ist mindestens 30 Jahre alt.

Im Verhältnis zum Kaufpreis machen die Unterhaltsarbeiten einen erheblichen Anteil aus – mindestens 25 Prozent.

Der frühere Besitzer hat auf Gesamtsanierungen und Renovationen von Einrichtungen mit langer Lebensdauer (über 15 Jahre) verzichtet.

Nach der Renovation steigen die Mietzinse bzw. steigt der Eigenmietwert.

Altbau-Kauf: Darauf müssen Sie achten

Wer eine Altliegenschaft kaufen will, sollte folgende Tipps beachten:

Klären Sie beim Steueramt, wann die Dumont-Praxis in Ihrem Kanton abgeschafft wird.

Wenn möglich warten Sie mit dem Kauf der Liegenschaft zu, bis auch Ihr Wohnkanton das Steuerrecht den neuen gesetzlichen Bestimmungen angepasst hat.

Sollten Sie jetzt kaufen wollen, klären Sie ab, wie streng die Dumont-Praxis in Ihrem Wohnkanton noch angewandt wird. Laut einer Umfrage der Schweizerischen Steuerkonferenz halten die Kantone Basel-Land, Bern, Schaffhausen und Thurgau nur noch zum Teil daran fest.

Beachten Sie, dass der Bund den Abzug werterhaltender Investitionen voraussichtlich ab 2010 zulässt – und dies selbst dann, wenn Ihr Wohnkanton das Steuergesetz noch nicht angepasst hat.

02. Februar 2009 | cl/fh