Immo-Anlagen: In fremde vier Wände investieren

Die Schweizer Immobilien-Fonds sind zurzeit tief bewertet. Ein Einstieg könnte sich nun durchaus lohnen. In Aktien von Immobiliengesellschaften zu investieren, birgt hingegen grössere Risiken.

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, investiert direkt. Doch es gibt auch indirekte Immo-Anlagen: Immobilienfonds und Aktien von Immobiliengesellschaften.

Immobilienfonds: Hier halten die Investoren Anteile an einem Vermögen, das von der Fondsleitung verwaltet wird – wie bei jedem anderen Anlagefonds auch.

Börsenkotierte Immobiliengesellschaften: Das sind Aktiengesellschaften. Die Investoren halten Aktien an der entsprechenden Immobilienfirma – wie «normale» Aktionäre.

Beide Anlageformen erzielten lange Zeit positive Renditen. Von der Finanzkrise blieben allerdings auch sie nicht verschont. Immobilienfonds verloren seit Oktober fast 6 Prozent und Aktien von Immobiliengesellschaften knapp 20 Prozent (siehe Tabelle im pdf-Artikel). Die unterschiedlichen Verluste hängen in erster Linie mit der Anlagepolitik zusammen:

Immobilienfonds sind vor allem in Wohnliegenschaften investiert. Urs Hausmann von der Immobilienberatung Wüest & Partner erklärt: Der Mietwohnungsmarkt sei in der Vergangenheit sehr stabil gewesen, die Leerstände seien gesunken, die Mieten gestiegen. Bei der Vergabe von Krediten für den Kauf von Mehrfamilienhäusern waren die Banken laut Hausmann sehr zurückhaltend. Zudem sind im Schweizer Markt wegen der gesetzlichen Verkaufsbeschränkungen an Ausländer keine Übertreibungen wie etwa in den USA entstanden.

Wie die Immobilienfonds in den letzten drei Jahren abgeschnitten haben, zeigt die grosse Fondsübersicht in dieser Ausgabe.

Immobiliengesellschaften hingegen investieren vor allem in Geschäftsliegenschaften. «Durch die während Jahren tiefen Zinsen sind in diesem Bereich teils Übertreibungen entstanden, die jetzt eine Korrektur erfahren», sagt Hausmann. Diese Anlagekategorie habe zudem eher Aktiencharakter als Anteile von Immobilienfonds. Das hat zur Folge, dass die Kursschwankungen bei Aktien von Immobiliengesellschaften grösser sind.

Verkäufe wegen Liquiditäts-Engpässen

Der stärkere Einbruch im Herbst kam daher nicht unerwartet, so Hausmann. Vor allem Unternehmen mit einem sehr grossen Immobilienbestand im Ausland wie Züblin habe es hart erwischt. Züblin fehlt übrigens in der Tabelle, weil nur Firmen aufgelistet sind, deren Liegenschaften sich überwiegend in der Schweiz befinden.

Aktien von Immobiliengesellschaften und -fonds weisen aber auch Gemeinsamkeiten auf: Beide verfügen über hohe Ausschüttungsrenditen, zahlen also dem Anleger regelmässig Geld aus – ähnlich den Dividenden bei Aktien. Die Ausschüttungsrendite bei den Immobiliengesellschaften ist aus der Tabelle im pdf-Artikel ersichtlich.

Diese Rendite ist wenig konjunkturanfällig. Denn gewohnt wird immer, und Geschäftsinhaber müssen auch während rezessiver Phasen ihre Miete zahlen. Dies glätte die Kursschwankungen von Immobilienfonds und Aktiensprünge von Immobiliengesellschaften, betont Urs Hausmann.

Wieso indirekte Schweizer Immobilienanlagen nun trotzdem teils starke Kurseinbussen hatten, erläutert Carolin Butz vom Immobilien-Spezialisten Swiss Finance & Property Corporation: «Viele Anleger sind in Liquiditätsengpässe geraten und mussten sogar sichere Immobilienanlagen verkaufen.» Die Verfassung der Finanzmärkte und die Verfügbarkeit von liquiden Mitteln bei den Anlegern werde auch in den kommenden Monaten ein bestimmender Faktor für Kursbewegungen sein.

Kurse könnten sich bis Jahresende erholen

Die Kurse von Immobilienfonds könnten sich laut Butz bis Jahresende erholen. Denn der Schweizer Wohnimmobilienmarkt sei sehr stabil. Zudem seien Immobilienfonds nun historisch tief bewertet. Das zeigt sich an den sogenannten Aufpreisen oder Abschlägen – also an der Differenz zwischen dem theoretischen Wert aller Immobilien («innerer Wert») und dem aktuellen Börsenkurs der Aktien oder Fondsanteile.

«Fondsanteile werden nun mit sehr tiefen Prämien und teilweise sogar mit Abschlägen gegenüber dem inneren Wert gehandelt. Das kam seit vielen Jahren nicht mehr vor», sagt Butz. Anderseits würden viele Anleger nach den Panikverkäufen im Herbst auf viel Liquidität sitzen. Dieses Geld wird wohl vermehrt in den relativ sicheren Immobilienfonds landen.

Auch Aktien von Immobiliengesellschaften sind inzwischen teils sehr tief bewertet. Dennoch mahnt Butz zu Vorsicht: Solange die Finanzmärkte sich nicht beruhigt haben, würden Aktien von Immobiliengesellschaften prinzipiell unter Druck bleiben. Bei den Geschäftsliegenschaften werde sich zudem die Rezession stärker bemerkbar machen – aufgrund der langen Zyklen im Immobiliengeschäft allerdings zeitversetzt. Und auch dann werde der Immobiliensektor keinen Einbruch erleiden, wie andere Branchen bei schlechter Konjunkturlage.

Rüd Blass setzt bei den Fonds auf hohen Wohnanteil

Schweizer Pensionskassen werden nach wie vor zu den grossen Investoren in indirekte Immobilienanlagen zählen. Zwar mussten auch sie mit Schweizer Immobilien Kursverluste hinnehmen. «Diese waren aber bei weitem nicht so hoch wie in anderen Anlageklassen. Daher sind Pensionskassen über die letzten Jahre gesehen mit indirekten Immobilienanlagen sehr gut gefahren», sagt Expertin Butz.

Thomas Zollinger von Rüd Blass, Vermögensverwalter und Immobilien-Spezialist, hat eine ähnliche Meinung zu indirekten Schweizer Immobilienanlagen wie Butz, wenngleich sein Tipp knapper ausfällt. Zollinger ist für den Schweizer Immobilienmarkt grundsätzlich optimistisch: «Wir favorisieren Immobilienfonds mit hohem Wohnanteil.»