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Viele Käuferinnen und Käufer von Stockwerkeigentum wissen nicht, wie weit ihre Rechte gehen. K-Geld sagt, welche Kaufunterlagen und Dokumente entscheidend sind.
Von zehn Käufern einer Eigentumswohnung nimmt im Durchschnitt nur gerade einer rechtliche Beratung in Anspruch. Das sagt Dominik Romang, Rechtsanwalt in Zürich und ausserdem Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes.
Anders gesagt: Neun von zehn Käufern setzen ihre Unterschrift unter einen Vertrag, dessen Inhalt sie wohl kaum vollständig verstanden haben. Mehrere Hunderttausend Franken auszugeben, ohne sich richtig ins Bild zu setzen – das ist riskant.
Begründungsakt: Ganz genau lesen!
Ein elementares Dokument ist der öffentlich beurkundete Begründungsakt. Diese Urkunde definiert die Grösse der einzelnen Stockwerkeinheiten. Und sie weist ihnen bestimmte Wertquoten zu, also einen bestimmten Anteil am Gesamtwert des Gebäudes. Nach dieser Wertquote richtet sich in der Regel die Höhe der späteren Unterhalts- und Verwaltungskosten einer Wohnung.
Zu einer Begründungsurkunde gehören ferner genaue Aufteilungspläne. Darauf sind die einzelnen Wohnungen sowie die Garten- und Kellerabteile eingezeichnet.
Achtung: Dieses wichtige Dokument wird nicht allen Interessenten ausgehändigt. Häufig nehmen die Käufer nur anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar Einsicht in dieses wichtige Papier.
Romang findet diese Praxis inakzeptabel. Er empfiehlt: «Jeder Käufer soll darauf bestehen, dass er den Begründungsakt und alle dazugehörenden Pläne ausgehändigt erhält und bei sich zu Hause in aller Ruhe lesen kann.»
Die Begründungsurkunde ist nicht nur wegen der Wertquoten und der Aufteilungspläne wichtig. Im Begründungsakt können auch Vorkaufs- und Einspracherechte der anderen Stockwerkeigentümer enthalten sein. Diese können zum Beispiel einen Verkauf oder auch eine Vermietung erschweren. «Solche Bestimmungen können derart einschneidend sein, dass sich ein Interessierter den Kauf noch einmal überlegt», sagt Dominik Romang.
Reglement: In der Praxis immer anders
Ein weiteres wichtiges Dokument ist das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Darin steht zum Beispiel, welche Mehrheiten an den Versammlungen der Stockwerkeigentümer gelten. Oder wie die Kosten bei Unterhalt oder Sanierung verteilt sind und welches die Rechte und Pflichten in der alltäglichen Nutzung sind, zum Beispiel im Garten.
Oft finden sich im Reglement alle möglichen Vorschriften und Regeln – etwa ob die Bewohner Hunde halten dürfen oder nicht. Die Reglemente bergen mitunter auch Überraschungen. Etwa, wenn den Käufern Teppiche als Bodenbelag vorgeschrieben sind. Dies ist ein Indiz dafür, dass der Schallschutz im Haus zu wünschen übrig lässt.
Häufig anzutreffen sind auch an sich harmlos klingende Passagen wie «jede Stockwerkeinheit hat eine Stimme». Doch wenn zum Beispiel die Baufirma von zehn Wohnungen nur vier verkauft, sechs aber für sich behält und vermietet, sind Abstimmungen bloss noch eine Farce: Denn mit sechs Einheiten in ihrem Eigentum hat die Baufirma jederzeit die Mehrheit und kann den Tarif durchgeben.
Klüger ist eine Regelung, wonach jeder Eigentümer unabhängig von der Anzahl Einheiten einfach eine Stimme hat (sogenannte Kopfstimme). So sieht es auch das Gesetz vor – aber diese Bestimmung kann im Reglement geändert werden.
Vertrag: Was steht im Kleingedruckten?
Ein besonders heikler Punkt ist die Gewährleistung (Garantie) für den Bau. Bei bestehenden Gebäuden ist es üblich, dass der Verkäufer jede Verantwortung für Mängel am Haus ausdrücklich ausschliesst. Etwa mit der Formulierung: «Die Käuferin übernimmt das Objekt wie gesehen. Jede Gewährleistungspflicht im Sinn des Obligationenrechts wird aufgehoben.»
Nach Gesetz könnte dann der Verkäufer bei Mängeln höchstens belangt werden, falls er Mängel arglistig verschwiegen hat. Es ist aber schwer, ihm dies nachzuweisen.
Bei Neubauten haben viele Bau- und Generalunternehmer die Tendenz, die Haftung für Mängel nicht selber zu tragen. So kann es zum Beispiel in einem Kaufvertrag heissen, der Verkäufer trete die ihm zustehenden «Gewährleistungs- und Garantieansprüche vollumfänglich an die Käufer ab». Wer dann Mängel bemerkt, muss sich selber an jeden einzelnen Lieferanten und Handwerker wenden. Wer eine solche Bestimmung akzeptiert, handelt sich also bei Mängeln viel zusätzlichen Ärger ein.
Detaillierter Beschrieb der Wohnung
Ein sehr wichtiger Punkt ist auch die Innenausstattung. Was man für sein Geld bekommt, wird normalerweise im Baubeschrieb genauer definiert. Doch diese Papiere – sie müssen Teil des Kaufvertrags sein, damit sie überhaupt verbindlich sind, – bleiben in vielen Fällen knapp und zu vage.
Wenn jemand mehrere Hunderttausend Franken für seine eigenen vier Wände bezahlt, sollte er sich aber nicht mit einer lapidaren Kurzbeschreibung auf einer A4-Seite abspeisen lassen.
Negatives Beispiel ist etwa ein Baubeschrieb, in dem fürs Bad nicht mehr versprochen wird als «Apparate und Armaturen in Schweizer Handelsqualität» oder für die Küche nur «Kühlschrank, Kochherd und Backofen».
Es kann auch vorkommen, dass den Käufern wichtige Unterlagen vorenthalten werden. Etwa wenn es in der Verkaufsdokumentation heisst: «Elektroinstallationen gemäss Elektroplan» – ohne dass die Käufer diesen Plan je zu Gesicht bekommen.
Auf der sicheren Seite sind die Käufer, wenn die Produkte sehr detailliert und konkret definiert sind – also mit der Angabe von Produktnamen und -modell. Oder beide Parteien vereinbaren für jedes wichtige Bauteil ein klares Budget. Damit lässt sich auch besser verhandeln, wenn abweichende Bauteile bestellt werden und allfällige Mehr- oder Minderkosten zu regeln sind.
Unerfreuliche Überraschungen können den Käufern blühen, wenn zum Beispiel eine Standardküche für 12 000 Franken vorgesehen ist. Wer dann mehr Komfort wünscht und die ganze Küche oder nur einzelne Teile oder Geräte dazubestellt, kommt auf sehr hohe Kosten.
Infos und Beratung
Schweizer Stockwerkeigentümerverband, Tel. 044 265 60 60, www.stockwerk.ch.
Beim Hausverein ist eine informative Broschüre für Stockwerkeigentümer erhältlich; Preis für Nichtmitglieder: Fr. 16.–. Tel. 031 311 50 55, www.hausverein.ch.
25. August 2008 | Jürg Zulliger
