Wenn mit Makler, dann mit makellosem Vertrag

Bei rund jedem dritten Immobilienverkauf hat ein Makler die Hände im Spiel. Nicht immer zum Vorteil des Verkäufers.

Der Immobilienhandel blüht wie schon lange nicht mehr. Das ruft Vermittler und Makler auf den Plan, die kräftig mitverdienen wollen. Dabei kann es für die Verkäufer zu unliebsamen Überraschungen kommen.
Zum Beispiel im Fall des Ehepaars Fluri (Namen geändert), Besitzer eines Hauses mit zwei Wohnungen: Das ältere Ehepaar wollte eine der beiden Wohnungen im Stockwerkeigentum verkaufen.
Die Fluris wandten sich zu diesem Zweck an den Immobilienmakler Gerber (Name geändert). Dieser sagte, er könne die Wohnung dank seiner grossen Erfahrung und seines guten Rufes für eine Million Franken verkaufen. Die beiden Parteien unterzeichneten einen Maklervertrag, der freilich sehr einseitig zugunsten von Gerber formuliert war.
Der Makler war gemäss Vertrag während eines halben Jahres exklusiv mit dem Verkauf beauftragt. Seine Verkaufsprovision betrug 3 Prozent des Verkaufspreises. Über die Höhe des Verkaufspreises hatte man sich nur mündlich unterhalten.
Nach Abschluss des Vertrags hörten die Fluris nichts mehr von Gerber. Zwei Monate später meldeten sie sich bei ihm, um sich nach dem Stand der Dinge zu erkundigen. Gerber erwähnte dabei beiläuﬁg, dass er den Verkaufspreis inzwischen auf 880 000 Franken habe reduzieren müssen.

30 000 Franken für die Auflösung des Vertrags

Von Interessenten gab es aber weit und breit keine Spur. Schlimmer noch, Gerber hatte das Objekt noch gar nirgends ausgeschrieben. Erst auf mehrfaches Nachfragen hin händigte er dem Ehepaar Fluri zumindest eine dürftige Verkaufsdokumentation aus.
«Ein schludrig gemachtes Papier, gespickt mit falschen Angaben», ärgert sich das betagte Ehepaar. Das hätten sie selbst besser machen können. Inzwischen bereuten sie es bitter, dieses Mandat dem erstbesten Vermittler anvertraut zu haben.
Doch als sie den Vertrag vorzeitig auflösen wollten, kam es für sie noch übler: Der Makler forderte quasi als Konventionalstrafe für den Widerruf des Vertrags die volle Provision ein: 30 000 Franken – drei Prozent des ursprünglich genannten Verkaufspreises.
Die Klienten schalteten einen Anwalt ein, worauf man sich auf eine Entschädigung von einigen 1000 Franken einigte. Sie soll die angeblichen Spesen des Maklers decken.

Wichtig: Der Mindestpreis für die Immobilie

Was die Frage der Ausstiegsentschädigung betrifft, ist der Sachverhalt laut Experten klar. Der Abschluss eines exklusiven Maklervertrags ist laut Rechtsanwalt Boris Grell, Experte für Maklerrecht, «grundsätzlich zulässig».
«Eine Ausstiegsentschädigung in der Höhe der ganzen Provision ist in diesem Fall jedoch unzulässig», sagt der Rechtsanwalt.
Ein solches Mandat unterstehe den auftragsrechtlichen Bestimmungen und damit sei das jederzeitige Widerrufsrecht gegeben. Der Makler könne bestenfalls einen Ersatz des Schadens verlangen, wenn ihm vor Vertragsablauf gekündigt werde.
Das Ehepaar Fluri hat bei der Mandatsvergabe gleich mehrere Fehler begangen. Anwalt Grell: «Wichtig ist, den angestrebten Verkaufspreis schriftlich festzuhalten.»
Ein seriöser Makler ist in der Lage, den aktuellen Marktwert einer Liegenschaft ausreichend genau ermitteln zu können. Im Zweifelsfall kann es sich lohnen, eine unabhängige Verkehrswertschätzung in Auftrag zu geben. «Weiter würde ich empfehlen, schon zu Beginn einen Mindestpreis festzulegen», ergänzt Grell.
Auch lohnt es sich, die Vertragsdauer zu hinterfragen. «Viele Makler bleiben bei längeren Fristen von neun oder gar zwölf Monaten lange untätig», sagt Immobilienspezialist Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum.
Heikel sind weiter die Bestimmungen über die Exklusivität: «Viele Maklerverträge sind so abgefasst, dass die Provision in vollem Umfang oder die Hälfte davon selbst dann geschuldet ist, wenn der Verkäufer selbst und nicht der Makler den ersten Kontakt zu einem Interessenten herstellt», sagt Rechtsanwalt Boris Grell.
Auch Wenger warnt vor derartigen Vertragsklauseln: «Der Kontakt zum Käufer wird vielfach gar nicht über den Makler hergestellt. Der Käufer ist oft ein Bekannter oder Nachbar des Verkäufers.»
Eine Provision ist von Gesetzes wegen aber nur dann geschuldet, wenn ein Zusammenhang zwischen den Bemühungen des Maklers und dem Zustandekommen des Geschäfts belegt ist.
«Weitergehende Regelungen sind rechtlich zwar zulässig», sagt Experte Grell. Der Auftraggeber müsse sich vor Vertragsabschluss aber überlegen, welche Vertragsbestimmungen er akzeptieren wolle und welche nicht.

Spesen müssen vertraglich begrenzt werden

Im schriftlichen Vertrag sind mit Vorteil nebst angestrebtem Verkaufspreis, Mindestpreis und der Frage der Exklusivität auch die Leistungen des Vermittlers exakt festzuhalten.
Dazu gehören normalerweise die Ermittlung des Verkehrswertes, das Erstellen der Verkaufsdokumentation, die Wahl geeigneter Werbemittel, das Schalten von Inseraten, das Organisieren und Durchführen von Besichtigungen bis zur Begleitung zur Beurkundung, wenn die Handänderung schliesslich zustande kommt.
Im Vertrag ist auch zu regeln, ob der Makler ausschliesslich eine erfolgsabhängige Provision erhält oder ob er Spesen für Vermarktung, Inseratekosten, Fotos usw. separat in Rechnung stellen darf.
«Solche Drittkosten müssen unbedingt begrenzt werden», sagt Adrian Wenger, «der Verkäufer kann sonst böse Überraschungen erleben.»
Und noch ein Tipp: Holen Sie vor einer Vertragsunterzeichnung mehrere Offerten ein und vergleichen Sie.

Mustervertrag

Ein Makler-Mustervertrag ist beim Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT erhältlich: www.druckformulare.ch.
Der Mustervertrag gibt einen Überblick über die mit einem Makler zu regelnden Punkte. Er ist aber maklerfreundlich, was die Bedingungen der Provision betrifft.