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Die Krise an den Aktienmärkten ist auch eine Herausforderung für Eigenheimbesitzer, die in einigen Monaten eine Hypothek benötigen.
Die Schweizerische Nationalbank dürfte angesichts der starken Konjunktur die Zinsen in den kommenden Monaten weiter erhöhen – sofern sich die Konjunktur aufgrund der jüngsten Krise nicht abschwächt. Die Hypothekarbanken ihrerseits dürften deshalb die Zinssätze von kurzfristigen Hypotheken in den kommenden Monaten anheben.
Die Zinssätze bei längeren Laufzeiten sind wegen der weltweiten Krise an den Finanz- und Kreditmärkten in den letzten Wochen deutlich gesunken. Sie dürften aber wieder steigen, wenn die Krise überwunden wird.
Was bedeutet diese grosse Unsicherheit über die künftige Zinsentwicklung für Eigenheimbesitzer und -käufer, die in einigen Monaten oder einem Jahr eine Hypothek benötigen?
In einem solchen Umfeld sind Termin- oder Forwardhypotheken eine attraktive Möglichkeit. Bei diesem Finanzierungsmodell wird der Zinssatz gegen eine Prämie bis zu 24 Monate im Voraus fixiert.
Der Kunde zahlte also – abgesehen vom Hypozins – während der ganzen Laufzeit der Hypothek einen Aufschlag. Dieser beträgt bei einer Zinsfixierung 12 Monate im Voraus rund 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte (siehe Tabelle), ist aber – wie auch der Zinssatz der Hypothek – verhandelbar. Es lohnt sich daher, nicht nur die Angebote verschiedener Institute zu vergleichen, sondern auch über die konkreten Bedingungen zu verhandeln.
Ein Forward-Geschäft ist bei Festhypos möglich, nicht aber bei Libor- und varia-
blen Hypotheken. Ihre Zinssätze richten sich nach den aktuellen Sätzen am Geldmarkt und lassen sich darum nicht im Voraus absichern.
Forward-Hypos lassen sich im aktuell unsicheren Zinsumfeld wie folgt nutzen: Der Eigenheimbesitzer kann die künftig benötigte Hypothek in mehreren Forward-Tranchen mit je drei bis vier Monaten Abstand aufnehmen. Er sichert sich damit bei steigenden wie auch bei sinkenden Zinsen in den kommenden Monaten einen verhältnismässig tiefen Durchschnittszins der gesamten Hypothek.
Die erste dieser Tranchen, eine Forwardhypothek mit langer Laufzeit für rund ein Drittel des benötigten Kredits, schliesst er kurzfristig ab. Die restliche Finanzierung schiebt er auf bis im Herbst oder bis Ende Jahr.
«Wir raten zu diesem Vorgehen», sagt Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum, «weil die künftige Zinsentwicklung bis in einigen Monaten klarer voraussehbar sein dürfte.»
31. August 2007 | Jürg Zulliger
