Bauland: So wirds kein Fehlkauf

Wer Land für einen Hausbau findet, muss sich oft rasch für den Kauf entscheiden. Doch die Eile birgt die Gefahr von Fehlentscheiden.

Das Stück Land in der Umgebung von Winterthur hat die Form eines Dreiecks und liegt an einem Hang. Felix Dorbach (Name geändert) aus Seuzach ZH kaufte das Grundstück zusammen mit einem nicht baubewilligten Projekt für Fr. 170 000.-.

Einer der Gründe für den Kauf: Der Verkäufer hatte Dorbach mündlich das Näherbaurecht eines Nachbarn zugesichert. Damit erlaubt ein Eigentümer, dass die im Zonenplan festgelegten Abstände unterschritten werden können, dass also ein anderer Bau an oder nahe der eigenen Grundstücksgrenze erlaubt wird. Eine Hauswand darf dann zum Beispiel in nur vier statt in sechs Meter Distanz errichtet werden.

Näherbaurecht: Mündliche Zusage ist wertlos

Erst nach dem Kauf stellte Dorbach fest, dass das Versprechen wertlos war, weil es nirgends schriftlich festgehalten war. Somit konnte er sein Bauprojekt nicht wie vorgesehen realisieren.

«Ohne Näherbaurecht ist das Grundstück praktisch unverkäuflich», stellt Ueli Wintsch, Immobilienmakler aus Winterthur, fest. Für ihn ist das ein typischer Fehler bei einem übereilten Baulandkauf.

«Wegen der grossen Nachfrage im Vergleich mit der Anzahl Angebote muss man sich oft sehr rasch entscheiden», sagt Claude Ginesta, Immobilienmakler aus Küsnacht ZH. Sein Rat: «Bauland sollte man nie ohne die Mithilfe eines Architekten kaufen.» Zudem sollte man immer zuerst eine Überbauungsstudie erstellen lassen. «Mit diesem Vorprojekt geht man am besten zum örtlichen Bausekretär. Er klärt ab, ob das Projekt in dieser Form bewilligbar ist», ergänzt Ginesta.

Ueli Wintsch fügt an: «Ich kläre bei der Gemeinde immer ab, ob die Bauvorschriften geändert haben und ob die wichtigsten Merkmale eines Bauvorhabens die gesetzlichen Vorgaben erfüllen.» Oft lasse er sich die Ergebnisse eines solchen telefonischen Gesprächs per Fax bestätigen.

Im Zweifelsfall, sagt der Experte, sollte man sein Projekt auch der Gemeinde für einen so genannten Bauvorentscheid vorlegen. Die örtliche Baukommission prüft dann, ob eine Bewilligung realistisch ist.

«Ein solcher Bauvorentscheid ist zwar rechtlich nicht bindend. Aber in 99 Prozent der Fälle hält sich die Gemeinde an eine so gemachte Zusage», weiss Wintsch aus Erfahrung.

Leitungen und Zufahrtsstrassen gehen ins Geld

Beim Entscheid für oder gegen einen Landkauf sind aber finanzielle Konsequenzen ebenso zu beachten. Der Bau von Strom- und Wasserleitungen, Abwasserkanalisation und Zufahrtsstrasse sind teuer, falls sie nicht bis zur Grundstücksgrenze ausgebaut sind.

Bauherrenberater Walter Nellen aus Thun BE rät, die Eignungsabklärung einem Fachmann zu überlassen: «Jedes Detail kann plötzlich zur Falle werden.» Nellen hat kürzlich einen Landkauf abgelehnt, weil er eine Pauschale zur Entsorgung von nicht abschätzbaren Altlasten hätte akzeptieren müssen: «Ein solches Risiko darf ein Käufer nicht eingehen.»

Zu beachten ist ferner, dass Baulandkosten meist nur zu 50 Prozent von der Bank belehnt werden. Die andere Hälfte muss man auf der hohen Kante haben.

Was Sie vor dem Kauf von Bauland abklären sollten

- Lässt sich das gewünschte Haus auf der Parzelle realisieren?
Achten Sie auf die Bauzone, Baulinien und allfällige Quartierpläne, die den Bau verunmöglichen könnten, und bitten Sie um eine allfällige Vorabklärung durch die Baubehörde.
- Ist das Bauland sehr gross und teuer?
Allenfalls können auf der gleichen Parzelle zwei Häuser realisiert werden.
- Nehmen Sie Einblick in das Grundbuch.
Dort stehen alle Rechte und Pflichten, die mit der Parzelle verbunden sind. Wertmindernd sind z. B. Bauhöhenbeschränkungen zugunsten der Nachbarparzelle, ein Quellrecht oder ein Wegrecht mitten durchs Land.
- Stand auf der Parzelle einmal eine gewerblich genutzte Liegenschaft?
Die Sanierung von schadstoffbelasteten Grundstücken geht zulasten der Eigentümer. Werfen Sie deshalb unbedingt einen Blick in das Altlastenkataster.
- Achten Sie auf die Lage. Parzellen an Hanglagen verfügen zwar oft über eine schöne Aussicht, schwierige geologische Verhältnisse wie besonders harter Fels oder Rutschgefahr können die Baukosten aber massiv verteuern.
- Holen Sie zuerst die Baubewilligung ein.
Kaufen Sie die Parzelle wenn möglich erst dann, wenn Sie von den Baubehörden grünes Licht für Ihr Bauprojekt erhalten haben.