Hypotheken - Vorsicht bei langen Laufzeiten

Festhypotheken mit langen Laufzeiten sind begehrt wie nie. Eine vorzeitige Kündigung kann allerdings teuer werden. K-Geld zeigt, wie man sich absichern kann.

Feste Hypotheken mit Laufzeiten von mehr als sieben Jahren haben sich in den letzten Monaten zum Renner entwickelt. Kein Wunder, denn bei Zinsen von deutlich unter 4 Prozent für zehnjährige Laufzeiten liegen die Vorteile auf der Hand: Die monatliche Belastung ist tragbar und das Budget auf Jahre hinaus planbar.

Doch die langen Laufzeiten bergen zwei Risiken, die oft vergessen gehen.

- Risiko Zinssprung: Während der langen Laufzeit kann das allgemeine Zinsniveau stark steigen. In diesem Fall muss die Hypothek bei Ablauf zu viel schlechteren Bedingungen erneuert werden. Das Budget kann aus dem Lot geraten. Ein Zinsanstieg von 2 Prozent bei einer Hypothek von 500 000 Franken führt zu einer Mehrbelastung von 833 Franken pro Monat.

- Risiko vorzeitiger Ausstieg: Scheidung, Arbeitslosigkeit, Invalidität oder der Tod eines Partners können die finanzielle Situation schlagartig ändern und den Verkauf des Eigenheims erzwingen. Bei der dann notwendigen vorzeitigen Kündigung der Hypothek verlangen die Banken eine so genannte Vorfälligkeitsprämie. Sie kann mehrere 10 000 Franken betragen.

Die Höhe dieser Prämie hängt von der aktuellen Zinssituation ab und von der Kulanz der Bank, was einen allfälligen Verzicht auf ihre Marge betrifft. Der geschuldete Betrag ist umso höher, je tiefer das Zinsniveau zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung ist.

Statt auf eine positive Zinsentwicklung und die Kulanz der Bank zu hoffen, sollte man das Ausstiegsrisiko von Beginn weg einberechnen. Doch das tut erst eine Minderheit der Hypothekarschuldner. «Viele Leute werden von Banken nicht über die Risiken langfristiger Festhypotheken aufgeklärt», sagt Lorenz Heim, Geschäftsleiter des Hypothekenzentrums in Zürich.

Er empfiehlt, die Hypothekarschuld zu splitten, zum Beispiel indem man zwei bis drei Hypotheken über je einen Teil der Schuld abschliesst. Dazu wählt man verschiedene Modelle und verschiedene Laufzeiten. Etwa eine Liborhypothek, kombiniert mit einer mittel- und einer sehr langfristigen festen Hypothek.

Hypotheken splitten hat auch Nachteile

«Das erlaubt, seine Strategie laufend den Veränderungen am Hypothekarmarkt und den eigenen Bedürfnissen anzupassen», sagt Heim. Bei einem absehbaren Verkauf der Liegenschaft wählt man bei jeder zur Erneuerung anstehenden Teilhypothek nur noch kurze Laufzeiten.

Doch das Splitting hat auch Nachteile: Die laufende Erneuerung der Hypotheken ist mit Aufwand verbunden und die Budgetbelastung kann stark schwanken. Ausserdem sollte der Immobilienbesitzer die Entwicklungen am Hypothe-karmarkt regelmässig verfolgen.
Wer aber die Zinssicherheit, die eine Festhypothek mit langer Laufzeit bieten würde, nicht missen will, hat seit kurzem eine neue Möglichkeit: Zinsoptionen mit Laufzeiten von drei bis zehn Jahren. Sie funktionieren wie eine Versicherung und garantieren, dass der Zinssatz der Hypothek nicht über einen festgelegten Prozentsatz steigt. Bei Liborhypotheken kennt man eine solche Begrenzung unter dem Begriff «Cap» schon länger, bei mehrjährigen Festhypotheken ist sie neu.

Der Immobilienbesitzer wählt die gewünschte Laufzeit der Zinsoption sowie den maximal tragbaren Zins und schliesst dann eine Festhypothek von bloss sechs oder zwölf Monaten ab (siehe Tabelle). Steigt der Zinssatz während der Laufzeit der Option über die festgelegte Grenze, bezahlt die Versicherung die Differenz.

Absicherung lohnt sich nur bei stark steigenden Zinsen

Die Kosten für diese Absicherung, die bis anhin nur vom Hauseigentümerverband angeboten wird, sind allerdings nicht zu unterschätzen. Ein Beispiel: Wer eine Hypothek über 500 000 Franken während zehn Jahren auf maximal 4,5 Prozent absichern will, zahlt eine Prämie von 18 100 Franken.

Es ist nicht voraussehbar, ob sich die Kosten für eine solche Absicherung lohnen. Ohne massiven Zinsanstieg ist die Sicherheit teuer erkauft.

Hypotheken übertragen statt kündigen kommt günstiger

Wer beim Verkauf seines Eigenheims eine feste Hypothek vorzeitig auflösen muss, hat neben einem oft teuren Ausstieg zwei weitere Möglichkeiten: Die Weitergabe der Hypothek an den Käufer oder die Übertragung auf eine andere Liegenschaft.

Die Weitergabe an den Käufer scheitert oft. Der Käufer wünscht vielleicht eine andere Laufzeit oder eine andere Hypothekarsumme. Oder er erfüllt die Bedingungen der Bank nicht.

Wer eine Ersatzimmobilie kauft, hats oft einfacher: «Festhypotheken lassen sich übertragen, wenn das neue und das alte Objekt etwa gleichwertig sind», sagt Hanspeter Tüscher, Direktionsmitglied der Bank Coop.