Hypothekenfrei ins Alter

Französische und österreichische Banken bieten Schweizer Kunden Hypotheken an, bei denen sie die Schulden in 25 bis 30 Jahren vollständig tilgen können.

Bisher galt es in der Schweiz als Vorteil, die erste Hypothek nie tilgen zu müssen. Auf manchem Hausbesitzer lasten lebenslang bis zu 66 Prozent des Hauswerts als Schulden. Das müsste nicht sein: Gegen die Schuldenfalle kann man etwas tun. Zum Beispiel, indem man sein Haus bis zur Pensionierung abbezahlt. Französische und österreichische Banken bieten das vollständige Amortisieren der Hypotheken an. saldo schaute sich das österreichische Modell genauer an - mit den Berechnungen der Bank für Tirol und Vorarlberg (BTV) in Staad SG, die derzeit die besten Konditionen bietet.

Beim Österreicher Modell geht das Eigenkapital beim Hauskauf nicht an den Verkäufer, sondern an die Bank. Sie bezahlt das gesamte Haus. Die Belehnung beträgt also bis zu 100 Prozent. Die Bank legt das Eigenkapital für den Eigentümer in Form einer Einmaleinlage am Kapitalmarkt an. Die Zinserträge helfen, das Haus schneller zu amortisieren. Rentiert die Einlage von beispielsweise 100 000 Franken durchschnittlich mit 3,5 Prozent pro Jahr, wird ihr Wert in 25 Jahren 236 000 Franken betragen.

Mit einem rentablen Finanzprodukt indirekt amortisieren

Bei einem Kaufpreis des Hauses von 500 000 Franken bleiben dann noch 264 000 Franken Schulden. Deren Amortisation erfolgt indirekt. Das heisst: Der Hauskäufer zahlt monatlich nicht einfach einen Schuldzins. Er kauft ein Finanzprodukt der Bank, das Zinsen trägt. Bei einer Rendite von 3,5 Prozent pro Jahr über die Laufzeit von 25 Jahren errechnet die BTV dafür eine Monatsprämie von 551 Franken.

Konkret: Mit einer 5-Jahres-Festhypothek (3 Prozent) von 500 000 Franken zahlt man monatlich 1250 Franken Zinsen. Hinzu kommt die erwähnte indirekte Amortisation von 551 Franken, was ein Total von 1801 Franken ergibt. Zum Vergleich: Finanziert der Schuldner die gleiche Summe auf die bei Schweizer Banken übliche Art, zahlt er im Monat zwar gut 500 Franken weniger. Grund: 100 000 Franken weniger Hypothek, weniger Amortisation (nur der 2. Hypothek von 70 000 Franken). Nach 25 Jahren beträgt die Restschuld noch 330 000 Franken. «Der Unterschied zum Schweizer Modell liegt auch in der Verwendung der Eigenmittel. Die Rendite daraus schafft die tiefere Belastung», so Claudia Müller, Hypothekarberaterin der BTV.

Im Zahlenbeispiel nicht einbezogen ist die Steuerersparnis, die aus einer höheren Verschuldung resultiert. Sowohl die schweizerischen als auch die hier tätigen österreichischen Banken bieten die Amortisation über die Säule 3a an.

Kapitalertrag muss höher sein als die Hypothekarkosten

Der Erfolg des Österreicher Modells ist aber nicht garantiert, denn die kalkulierte Rendite muss erreicht werden. Zudem darf der Hypozins nicht zu stark steigen. Das Modell funktioniert nur, wenn man weniger für die Hypothek zahlt, als man an der Börse verdient.

Die BTV gibt keine Renditegarantie. Claudia Müller betont aber, dass «die angenommene Rendite von 3,5 Prozent deutlich unter dem erzielten Schnitt dieser Finanzprodukte in den letzten 20 Jahren liegt». Der Ertrag aus langfristig angelegten Aktien und Obligationen betrug 7 bis 9 Prozent, die Hypozinsen lagen im Schnitt bei 5 Prozent. Unter dem Strich ist die Rechnung für den Schuldner also bisher aufgegangen.

Infos: www.btv3banken.ch