Bauen Sie Ihr Haus nicht auf Sand!

Wer ein Haus baut, braucht neben Geld und Nerven auch Sorgfalt im Umgang mit Papierkram. Sonst riskiert er, bei Differenzen mit Architekten oder Baufirmen den Kürzeren zu ziehen.

Werner Gull muss sein Auto jeden Tag eigenhändig in die Garage schieben; würde er fahren, könnte er nicht mehr aussteigen. Denn die Garage ist zu eng geraten.

Paul Durscheis muss das Dach seines Neubaus auf eigene Kosten reparieren lassen, obwohl dieses von Anfang an leck war. Der Generalunternehmer übernimmt keine Garantie.

Familie Häfeli steht am Rande des Ruins: Ihr Haus ist 115 000 Franken teurer geworden als budgetiert. Doch die Baufirma weist jede Schuld von sich.

Unvorhergesehene Mehrkosten, Verzögerungen und Mängel sind bei Bauprojekten eher die Regel als die Ausnahme. Hat sich der Bauherr vertraglich zu wenig abgesichert, sind böse Überraschungen programmiert.

Das Grundproblem: Die üblichen Normverträge benachteiligen den Bauherrn in vielen Punkten; die Fussangeln verbergen sich hinter Formulierungen, die kaum ein Laie versteht (siehe Tipps im Kasten). So sind die SIA-Normen, nach denen fast alle bauen, äusserst architektenfreundlich. Kein Wunder: Schliesslich hat der SIA, die Standesorganisation der Architekten, sie ausgearbeitet.
Läuft etwas schief, muss zum Beispiel gemäss SIA-Norm 102 der Bauherr dem Architekten nachweisen, dass dieser den Fehler verschuldet hat. Dazu der Hausverein Schweiz, der alternative Verband schweizerischer Haus- und Wohnungseigentümer: «Das ist vor Gericht ebenso selten nachzuweisen wie ein Kunstfehler eines Arztes.»
Doch auch die Werkverträge von Generalunternehmern und Handwerkern enthalten oft Bestimmungen, die den Bauherrn benachteiligen. Vor allem, wenn es um Baumängel und deren Behebung geht. Es lohnt sich deshalb, alle Verträge genau zu lesen und nichts zu unterschreiben, das man nicht versteht.

Viel Ärger erspart sich von Anfang an, wer die Baufirma und den Architekten sorgfältig auswählt. Das heisst: Mehrere Referenzen einholen und sich bei früheren Kunden informieren, ob sie zufrieden waren.

Und am ruhigsten schläft jener zukünftige Hausbesitzer, der über ein finanzielles Polster verfügt: Denn wer baut, muss auf Überraschungen aller Art gefasst sein - und auf deren finanzielle Folgen.

Darauf muss der Bauherr achten

Die grössten Baufallen - und die Tipps, wie man nicht hineinfällt.

Reservationsvertrag
Die meisten dieser Verträge sind ungültig, weil sie nicht notariell beurkundet sind. Das heisst: Wer mit einem solchen Vertrag sein Kaufinteresse an einem projektierten Haus anmeldet, hat damit das Haus nicht sicher reserviert. Andererseits kann auch der Käufer jederzeit vom Vertrag zurücktreten und hat Anspruch auf Rückerstattung seiner Anzahlung. Der Verkäufer darf die Summe nicht als Reuegeld für sich beanspruchen. Auch wenn das Projekt ins Wasser fällt, muss der Verkäufer die Anzahlung zurückzahlen. Kommt ein Bau nicht zustande, ist aber oft kein Geld mehr da.
Tipp: Reservationsverträge grundsätzlich von einem Notar öffentlich beurkunden lassen; bei nicht beurkundeten Verträgen keine Anzahlungen leisten.
Architekten- oder Handwerkerklauseln
Enthält der Kaufvertrag für das Bauland eine so genannte Architekten- oder Handwerkerklausel, ist Vorsicht geboten. Dann ist der Landverkauf an die Bedingung geknüpft, den Bau nur mit dem jeweiligen Architekten oder Handwerker zu realisieren. Das schränkt die Freiheit des Bauherrn ein und führt oft zu überteuerten Baukosten.
Tipp: Zwei verschiedene Verträge abschliessen. Erstens den Kaufvertrag für das Bauland, zweitens separat einen Vertrag mit dem Architekten oder Handwerker über die zusätzlichen Dienstleistungen.

Baubeschrieb
Oft ist der Baubeschrieb zu knapp und zu vage abgefasst. Es fehlt zum Beispiel die Präzisierung, welche Art Parkett der Bauherr zugut hat, bei den Elektroanlagen steht «Standardanschlüsse» oder im Badezimmer sind «teils Fliesen» vorgesehen. Das führt zu Streitereien und Mehrkosten.
Tipp: Zu verwendendes Material, Konstruktionsmerkmale und technische Details klar beschreiben, das zur Verfügung stehende Budget präzis aufführen. Beispiel: Küche: Fr. 30 000.-, Parkett: Fr. 100.-/m2.

Garantie
Generalunternehmer können sich aus der Verantwortung schleichen, indem sie im Vertrag die Gewährleistung für Mängel wegbedingen. Das heisst: Der Generalunternehmer steht nicht selber für die Behebung von Mängeln ein; er tritt die Garantien der Handwerker an den Bauherrn ab. Der Bauherr muss also jedem Handwerker persönlich nachrennen, wenn der Bau Mängel hat - sofern er weiss, welcher Handwerker für welchen Schaden verantwortlich ist.
Tipp: Alle Klauseln streichen, welche Gewährleistungen für Mängel ausschliessen. Dann gilt das Gesetz.

Mängel
Wer Mängel nicht sofort meldet, hat laut Gesetz das Nachsehen. Zeigt ein Bauherr so genannte sichtbare Mängel bei der Bauabnahme nicht an, gilt das Bauwerk laut OR als genehmigt, die Rechte gegenüber dem Unternehmer sind verwirkt.

Auch verdeckte Mängel, die bei der Bauabnahme nicht erkennbar waren und sich erst später zeigen, muss der Bauherr dann sofort und schriftlich melden. Vom Moment der Bauabnahme an gilt eine Verjährungsfrist von fünf Jahren.
Tipp: Im Vertrag eine Garantiezeit von zwei Jahren festhalten, während der Mängel jederzeit gerügt werden können (SIA-Norm 118). Gemäss dieser Norm läuft danach noch einmal eine Frist von drei Jahren, während der ein Bauherr noch immer Mängel rügen und eine Behebung verlangen kann - aber nur, wenn er den Schaden unverzüglich anzeigt.

Pfandrechte
Einem Bauherrn kann blühen, dass er eine Leistung zweimal bezahlen muss - zuerst dem Generalunternehmer und danach noch dem Handwerker. Kommt nämlich der Generalunternehmer seinen Verpflichtungen gegenüber dem Handwerker nicht nach, hat dieser mit einem so genannten Bauhandwerkerpfandrecht die Möglichkeit, seine Forderungen direkt beim Bauherrn geltend zu machen.
Tipp: Halten Sie fest, dass Sie die Handwerker direkt bezahlen. Oder verlangen Sie von der Baufirma mit der Schlussrechnung eine Liste der Handwerker und lassen sich von ihnen bestätigen, dass sie für ihre Arbeit entschädigt wurden. Im Vertrag können Sie sich ausbedingen, eine Restzahlung zurückzubehalten oder das Geld auf ein Sperrkonto einzuzahlen, bis die Frist für die Eintragung von Pfandrechten (90 Tage nach Fertigstellung des Baus) verstrichen ist.