Vom Haus in die Wohnung: Die Tücken der Finanzierung

Auf dem Papier sieht der Wechsel von Haus zu Eigentumswohnung einfach aus. Aber speziell bei der Finanzierung sind einige Hürden zu überwinden.

Hausbesitzer haben zwar das nötige Eigenkapital für den Kauf der Wohnung, doch das Geld steckt meist noch im alten Haus. Fachleute empfehlen deshalb, frühzeitig - also vor dem Ver- und Neukauf - mit der Bank oder einem unabhängigen Finanzberater Kontakt aufzunehmen und den besten Weg zu suchen. Es stehen drei Möglichkeiten zur Wahl:
- Wer auf Nummer Sicher gehen will, verkauft sein Haus, wohnt vorübergehend zur Miete und sucht erst dann nach der passenden Eigentumswohnung. So steht zwar genügend Eigenkapital für das Kreditgesuch zur Verfügung, dafür fallen Aufwand und Kosten für den Umzug zweimal an.

Tiefe Belastung auf dem Besitz erleichtert Kredit

Nicht ausser Acht lassen darf man dabei die Grundstücksgewinnsteuer: Diese entfällt, wenn ein Haus verkauft und innerhalb einer «angemessenen Frist» eine Ersatzliegenschaft erworben wird. Doch wie lange eine «angemessene Frist» dauert, dafür gibt es keine allgemein gültige Regel - und sie variiert von Kanton zu Kanton.
- Wer sein Haus bereits zu einem grossen Teil abbezahlt hat, kommt meist relativ einfach zu einem Kredit für eine weitere Liegenschaft. Denn das vorhandene Haus dient der Bank als Sicherheit. Voraussetzung ist aber, dass die Bank das Objekt zum marktüblichen Preis für verkäuflich hält.

Mit dieser Lösung sichert man sich die neue Wohnung rechtzeitig und hat ausreichend Zeit, einen Käufer für das Haus zu finden. Und selbst wenn sich bis zum Umzug kein Käufer findet, kann man das Haus vorerst vermieten und mit den Einnahmen den Hypothekarzins bezahlen.

Wichtig ist in diesem Fall: Nur zeitlich begrenzte Mietverträge abschliessen.

Grundbucheintrag bis zum Umzug verschieben

- Der dritte Weg macht sich eine Lücke in den Gesetzen über den Kauf von Liegenschaften zunutze. Nirgends ist festgehalten, wie viel Zeit zwischen der Beurkundung des Vertrags durch einen Notar, der Bezahlung des Kaufpreises und dem Eintrag ins Grundbuch verstreichen darf.

Hat man einen Käufer fürs Haus gefunden, kann man so zwar den Vertrag als Sicherheit für beide Seiten unterschreiben. Die Bezahlung und den Eintrag ins Grundbuch aber verschiebt man exakt auf den vertraglich festgelegten Termin des Umzugs. Der Vorteil dieser Lösung: Wer einen notariell beglaubigten Kaufvertrag für sein Haus vorweisen kann, erhält von der Bank meist problemlos einen Kredit für den Kauf eines neuen Eigenheims.

Achtung: Dieser Weg sollte nur eingeschlagen werden, wenn vor der Vertragsunterzeichnung mit dem Hauskäufer auch ein Reservationsvertrag für die neue Wohnung abgeschlossen wurde. Sonst besteht das Risiko, dass man am Schluss ohne Haus und ohne Wohnung dasteht.
Eine neutrale Beratung rund um die Eigenheimfinanzierung bieten:
- Egli & Partner,Uster ZH, Tel. 01 980 25 25, www.eglipartner.ch
- VZ Vermögenszentrum, in den Städten Basel, Bern, Lausanne, St. Gallen, Zug und Zürich, Tel. 01 207 27 27, www.vermoegenszentrum.ch

Altersguillotine: Je älter der Kunde, desto tiefer der gewährte Kredit

Wer pensioniert ist oder es bald wird, bekommt nicht mehr so leicht Hypotheken. Ältere Menschen müssen Nachteile in Kauf nehmen.

Ein Nachteil liegt im Einkommen, das meist tiefer ist als der bisherige Lohn. Dadurch sinkt aus Sicht der Banken der maximal tragbare monatliche Zins und damit auch die Höhe des Kredits.
Zum anderen verkürzt sich mit zunehmendem Alter die verbleibende Lebenszeit. Damit bleibt weniger Zeit zum Amortisieren von Hypotheken. Dies wirkt sich ebenfalls auf die mögliche Höhe der Belehnung aus.

In Fachkreisen spricht man von der so genannten 120er-Regel: 120 minus Alter des Schuldners = Höhe der Belehnung. Wer mit 30 eine Hypothek beantragt, erhält so rein rechnerisch eine Finanzierung bis zu 90 Prozent des Kaufpreises, mit 65 Jahren sind es noch 55 Prozent.

Offiziell ist für die von K-Geld angefragten Banken das Alter beim Vergeben einer Hypothek kein Thema, doch die Erfahrungen neutraler Finanzfachleute zeigen ein anderes Bild: «Ältere Hypothekarkunden haben es schwerer, eine Finanzierung zu bekommen», sagt Werner Egli von der Finanzierungsberatung Egli & Partner in Uster ZH. Die Banken hätten noch keine «Seniorenhypotheken im Angebot, obwohl diese «neue» Kundengruppe zu den wichtigen auf dem Markt gehöre.

Solange ein spezifisches Angebot fehlt, bleiben älteren Kunden nur zwei Wege: Entweder sie akzeptieren die tiefere Belehnung und bringen mehr Eigenkapital ein oder sie fragen ihre Kinder, ob diese bereit sind, eine Vereinbarung über eine solidarische Schuld zugunsten der Bank mitzuunterschreiben. Ein Weg, den ältere Leute aber oft scheuen: «Sie fühlen sich auf diese Weise bevormundet», sagt Finanzierungsfachmann Egli.

Altersgerecht wohnen - vom Bad bis zum Lift

Wer eine Wohnung für die Zeit nach der Pensionierung kauft, sollte darauf achten, dass sie sich an die Bedürfnisse älterer Menschen anpassen lässt. K-Geld hat die wichtigsten Punkte zusammengestellt:

Generell gilt: Alle Wege und Räume im und ums Haus und in der Wohnung sollten von Menschen mit Gehbehinderung und einer rollbaren Gehhilfe problemlos genutzt werden können.

Selbst wenn die Wohnung als altersgerecht angeboten wird, lohnt es sich vor dem Kauf, kostenlos Rat bei einer Fachstelle für behindertengerechtes Bauen zu holen. So kann vermieden werden, dass die Wohnung später für teures Geld angepasst werden muss oder ein Verkauf nötig wird, wenn Änderungen nicht möglich sind.

Ort/Quartier: Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Spitex, Ärzte und auch eine regelmässig bediente Haltestelle des öffentlichen Verkehrs sollten zu Fuss in kurzer Distanz und möglichst ohne Treppen erreichbar sein.

Hausumgebung: Die Haustüre muss von der Strasse aus eben und ohne Stufen erreichbar sein. Der Zugangsweg sollte eine glatte Oberfläche (kein Kies) aufweisen und gut beleuchtet sein.
Hausinneres: Eingangstür, Waschküche, Keller, Tiefgarage und Wohnungstür müssen direkt mit einem Lift verbunden sein. Im Lift selbst sollte mindestens ein Rollstuhl Platz finden.

Wohnung: Ist kein Lift im Haus vorhanden, sollte die Wohnung maximal im zweiten Stock liegen und die Treppe so konstruiert sein, dass ein Treppenlift nachgerüstet werden könnte. Die Wohnung selbst sollte auf einer Ebene liegen und genügend Platz bieten.

Türen: Sämtliche Türen innerhalb der Wohnung sollten mindestens 80 Zentimeter breit sein und keine Schwellen aufweisen. Die Schwelle zum Balkon oder zur Terrasse sollte maximal 2,5 Zentimeter hoch sein.

Bad: Mindestens ein Badezimmer sollte so konzipiert sein, dass es sich durch einfache Umbauten an Bedürfnisse behinderter Menschen anpassen lässt. Im Zweifelsfall lohnt sich hier vorgängig der Beizug eines Beraters (siehe Adressen unten).

Achtung: Nach Erreichen des AHV-Alters bezahlt die IV nichts mehr an die behindertengerechte Anpassung von Wohnungen!

Berater bei Fragen rund ums hindernisfreie Bauen unter folgenden Adressen:
- Schweiz. Fachstelle für behindertengerechtes Bauen (gratis), Kernstrasse 57, Zürich, Tel. 01 299 97 97, www.hindernisfrei-bauen.ch.
- Kantonale Fachstellen für behindertengerechtes Bauen (gratis). Adressen über die Fachstelle für behindertengerechtes Bauen (oben).
- Kantonale Fachstellen der Pro Senectute. Adressen:
im Telefonbuch oder unter Tel. 01 283 89 89 und www.pro-senectute.ch.
- Altersgerecht.info - Beratung für altersgerechtes Bauen, Wohnen und Anpassen, Tel. 01 271 47 41, www.altersgerecht.info.

An der Messe «Bauen und Modernisieren», vom 2. bis 6. Sept. (Messe Zürich), hat die Schweiz. Fachstelle für behindertengerechtes Bauen einen Infostand zum Thema «Anpassbarer Wohnungsbau».

Literatur
- «Wohnungsbau hindernisfrei - anpassbar» (geeignet für Neubauten). Gratis bei der Schweiz. Fachstelle für behindertengerechtes Bauen in Zürich oder den kantonalen Fachstellen (Adressen siehe oben).
- «Wohnungsanpassungen bei älteren und behinderten Menschen», Felix Bohn, Zürich (für nachträgliche Anpassungen), Fr. 38.-, bei der Schweiz. Fachstelle für behindertengerechtes Bauen in Zürich (Adresse siehe oben).