Hypotheken abzahlen oder Geld anlegen - das ist hier die Frage

Viele Eigenheimbesitzer verzichten aufs Amortisieren ihrer Hypothek - aus Steuergründen. Dieser Spareffekt ist aber beim aktuellen Zinsniveau gering. Für wenig risikobereite Anleger kann sich eine Amortisation durchaus lohnen.

Während die Generation der Eltern und Grosseltern bemüht war, ihre Schulden zurückzuzahlen, pflegen heutige Hausbesitzer die Schulden», sagt Werner Egli, Hypothekarexperte beim Beratungsunternehmen Egli und Partner in Binz ZH.

Als Gründe werden meist steuerliche Überlegungen angeführt. Die Hypotheken lassen sich in der Steuererklärung vom Vermögen und die Hypothekarzinsen vom Einkommen abziehen. Im Gegenzug müssen Eigenheimbesitzer den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern.

Die Rechnung vieler Schuldner: Wenn man seine Hypothek so weit amortisiert, dass die Hypozinsen tiefer sind als der Eigenmietwert, wird man vom Fiskus bestraft. Die Steuerrechnung ist höher, als dies ohne Liegenschaft der Fall wäre.
«Steuerliche Überlegungen werden häufig überschätzt», sagt Adrian Wenger, Hypothekarberater beim VZ Vermögenszentrum in Zürich. Das bestätigt auch Axel Langer von der UBS: «Der steuerliche Aspekt ist nur einer von vielen Faktoren.»

Wer in den vergangenen Monaten eine Hypothek zu rekordtiefem Zinssatz aufgenommen hat, profitiert eigentlich nur in zwei Fällen vom Steuerspareffekt:
- Bei einer sehr hohen Belehnung der Immobilie. In diesem Fall übersteigen die Schuldzinsen den Eigenmietwert deutlich.
- Bei einem sehr hohen Einkommen mit entsprechend hohem persönlichem Grenzsteuersatz des Hypothekarschuldners (30 Prozent oder mehr).

Höhere Rendite - aber auch höheres Risiko

In den meisten anderen Fällen ist der Steuerspareffekt jedoch gering: Jährliche Hypozinsen von 24 000 Franken führen im Beispiel (siehe Tabelle) bloss zu einem Steuerspareffekt von 700 Franken. Nach Steuern beträgt die jährliche Zinsbelastung also 23 300 Franken.

Angenommen der Eigenheimbesitzer hat 150 000 Franken zur Verfügung. Er amortisiert damit die 2. Hypothek und zahlt auch einen Teil der 1. ab. Dadurch reduziert er seine Hypozins-Belastung um 6000 Franken - von 24 000 auf 18 000 Franken. Gleichzeitig kommt es aber zu einer zusätzlichen Steuerbelastung von 800 Franken, weil der Hausbesitzer weniger Schuldzinsen abziehen kann. Die Zinsbelastung nach Steuern beträgt nach der Amortisation also 18 800 Franken.

Legt der Hauseigentümer seine 150 000 Franken aber auf einem Sparkonto oder in Obligationen an und wählt somit also eine konservative Anlagestrategie, bleiben ihm nach Steuern und Gebühren 2000 Franken Rendite pro Jahr. Seine ursprüngliche Zinsbelastung von 23 300 Franken sinkt demnach auf 21 300 Franken.

In diesem Beispiel lohnt sich die Amortisation. Der Hauseigentümer kann dadurch nämlich 2500 Franken pro Jahr sparen: Statt 21 300 Franken beträgt seine Zinsbelastung noch 18 800 Franken.

Anders sieht die Rechnung aus, wenn der Hausbesitzer seine 150 000 Franken nicht nach einer konservativen, sondern nach einer ausgewogenen oder gar offensiven Strategie anlegt. Sein Vermögen wirft dann 6000 oder 7000 Franken pro Jahr ab. Dieser Betrag übersteigt den Spareffekt der Amortisation.

Fazit: Je mehr Rendite ein Hausbesitzer bei der Anlage seiner freien Vermögenswerte erwartet beziehungsweise hat, desto weniger lohnt sich die Amortisation. Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum fügt aber warnend an: «Aktienrenditen sehen auf dem Papier zwar schön aus. Wer aber in den letzten drei Jahren auf Aktien setzte statt die Hypothek zu amortisieren, hat ein schlechtes Geschäft gemacht. Eine höhere Rendite ist immer auch mit höherem Risiko verbunden.»
Bei der Frage nach der Amortisation sollte aber auch der Bargeldbedarf eine Rolle spielen. Wird das Geld angelegt, können grössere Ausgaben - etwa für eine Reise oder einen Neuwagen - getätigt werden. Steckt das Geld jedoch in der Liegenschaft, bleibt oft nichts für Extrawünsche übrig.

Nicht mit dem ganzen Vermögen amortisieren

Braucht man trotzdem einen grösseren Betrag in bar, muss die Hypothek wieder aufgestockt werden. Aber: «Vor allem für Immobilienbesitzer mit geringem Einkommen, also etwa für Pensionierte, ist es wegen fehlender Sicherheiten schwierig, die Hypothek aufzustocken», sagt Hypothekarexperte Werner Egli. Er empfiehlt deshalb auch Pensionierten, nicht mit ihrem ganzen Vermögen zu amortisieren.

Und noch ein Grund spricht gegen eine übermässige Amortisation: die Risikoverteilung. Wer den Grossteil seines Vermögens in die Immobilie steckt, ist den Schwankungen des Liegenschaftenmarkts stark ausgesetzt. Ist er dann aus irgendeinem Grund kurzfristig auf Bargeld angewiesen, muss er sein Eigenheim möglicherweise zu einem schlechten Zeitpunkt verkaufen.

So berechnen Sie den Spareffekt

Ein Eigenheimbesitzer reduziert seine Hypothek um 100 000 Franken. Der Hypothekarzins beträgt 3,2 Prozent. Er spart also 3200 Franken Zinszahlungen jährlich.

Von diesem Betrag muss er aber die höheren Einkommenssteuern abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 25 Prozent sind das 800 Franken. Seine tatsächliche Einsparung nach Steuern beträgt folglich noch 2400 Franken. Das entspricht einer effektiven Verzinsung von 2,4 Prozent auf der zurückbezahlten Hypothek.

Die alternative Vermögensanlage muss demnach nach Steuern mehr als 2,4 Prozent rentieren, damit sich die Anlage anstelle der Amortisation lohnt.

Direkt oder indirekt amortisieren?

Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek durch regelmässige Raten abbezahlt. Die Hypothekarschuld sinkt zwar stetig, aber auch die vom steuerbaren Einkommen absetzbaren Schuldzinsen werden immer geringer.

Steuerlich interessanter ist die indirekte Amortisation. Dabei wird der zur Rückzahlung benötigte Betrag angelegt und die Hypothek entweder in grösseren Tranchen oder insgesamt am Ende der Amortisationszeit zurückgezahlt.

Am besten eignet sich dazu die Säule 3a, dies aus drei Gründen:

- Die Banken verzinsen 3a-Konten besser als normale Sparkonten.

- Die jährlich einbezahlten Beträge dürfen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

- Die Schuldzinsen, die ebenfalls vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden dürfen, bleiben hoch.

Aber Achtung: Gelder dürfen nur im Abstand von mindestens fünf Jahren aus der Säule 3a bezogen werden.

Die direkte Amortisation empfiehlt sich nur bei Budgetknappheit. Diese kann etwa bei der Pensionierung entstehen, die häufig mit bis zu 40 Prozent weniger Einkommen verbunden ist. Wer in einem finanziellen Engpass direkt amortisiert, senkt laufend seine Zinsbelastung und erhöht so seine zur Verfügung stehenden Mittel.