Festhypotheken sind nicht in jedem Fall ideal

Die Hypothekarzinsen sind nach wie vor sehr tief. Deshalb spricht vieles für Festhypotheken. Je nach Zinsentwicklung gibt es jedoch bessere Alternativen.

Wer demnächst seine Hypothek erneuern muss, steht scheinbar vor einem leichten Entscheid. Es liegt auf der Hand, die sehr tiefen Zinsen mit einer Festhypothek auf lange Zeit anzubinden. Doch: Die Festhypothek ist nicht in jedem Fall die attraktivste Finanzierungsart. Je nach Zinsentwicklung gibt es günstigere Alternativen.

K-Geld hat drei Szenarien für die Zinsentwicklung erstellt (siehe Tabellen):
Szenario 1 geht von einer schnellen Erholung der Wirtschaft aus und von entsprechend stark steigenden Zinsen. In Szenario 2 dauert es zwei Jahre bis zum Wirtschaftsaufschwung. Erst dann steigen die Zinsen kontinuierlich, aber relativ langsam. Und Szenario 3 geht von einem Auf und Ab aus. Die Wirtschaft und auch die Zinsen finden in den nächsten Jahren keine klare Richtung.
Jedes Szenario wirkt sich auf die Hypozinsen aus. K-Geld hat die Rechnung gemacht und festgestellt, dass die Festhypothek nur bei stark steigenden Zinsen die günstigste Variante ist. «Wer von einem schnellen und starken Wirtschaftswachstum ausgeht, sollte auf Festhypotheken setzen», sagt Adrian Wenger, Hypothekenspezialist beim VZ Vermögenszentrum.

Aber ob Wirtschaft und Zinsen tatsächlich stark und über längere Zeit steigen, ist fraglich. «Die Anzeichen sind nach wie vor dürftig», sagt Franz Würth, Sprecher der Raiffeisenbanken. Viele Signale sind zudem so widersprüchlich, dass kaum jemand längerfristige Prognosen wagt. Die meisten Banken gehen davon aus, dass die Zinssätze kurzfristig etwa auf dem heutigen Niveau verharren.

Die Credit Suisse vermutet einen so genannten Zinsbuckel: «Der Zinsanstieg der letzten Wochen war temporärer Natur», sagt CS-Sprecher Georg Söntgerath. Und weiter: «Die Zinsen für 10-Jahres-Obligationen erreichen gegen Ende Jahr wieder ein Niveau unter 2 Prozent.» Die Gründe: eine schlechte Wirtschaftsentwicklung und eine äusserst geringe Inflationserwartung. Bis im Juli 2004 könnten die Zinsen laut CS dann wieder auf 2,4 Prozent steigen.

Hypothekarzinsen machen tendenziell die gleichen Entwicklungen wie die Zinsen für Bundesobligationen mit. Treffen diese Prognosen also zu, werden sich die Hypozinsen noch eine Weile auf tiefem Niveau bewegen.

Hausfinanzierung: Am besten setzt man auf einen Mix

Aber weshalb nicht trotzdem mit einer Festhypothek über mehrere Jahre hinweg von der zinshistorischen Ausnahmesituation profitieren? Viel tiefer werden die Zinsen kaum mehr sinken.

«Wer eine langsame Wirtschaftserholung erwartet, schliesst am besten eine Libor-Hypothek ab», sagt Hypothekenspezialist Wenger.

Libor (London Interbank Offered Rate) bezeichnet den Zinssatz, zu dem Banken auf dem Geldmarkt Geld von anderen Banken ausleihen. Libor-Hypotheken haben Laufzeiten von einem Monat bis zu einem Jahr. Nach Fälligkeit wird der Zinssatz den aktuellen Marktzinsen angepasst. Diese rasche Anpassung gibt der Hypothek einen variablen Charakter. Im Vergleich mit variablen Hypotheken sind Libor-Hypotheken zurzeit jedoch rund 1 bis 1,5 Prozent günstiger.

Aber Vorsicht! «Bei schnellem Anstieg der kurzfristigen Zinsen wird die Libor-Hypothek zu einem relativ teuren Produkt im Vergleich mit der Festhypothek», sagt Franz Würth von den Raiffeisenbanken. Mehrere Banken wie die UBS und die Luzerner Kantonalbank raten deshalb von Libor-Hypotheken ab.

Die Skepsis der Banker hat aber noch weitere Gründe: Festhypotheken sind einfacher zu verwalten und die Banken verdienen an den vergleichbaren variablen Hypotheken deutlich mehr als an den Libor-Hypotheken.

Welche Zinsentwicklung Liegenschaftenbesitzer auch erwarten: Die ideale Belehnung besteht meist aus einem Mix verschiedener Hypotheken. Er ist abhängig von den persönlichen Verhältnissen des Schuldners, seiner Risikobereitschaft und -fähigkeit.

Diego Wider von der Zürcher Kantonalbank rät etwa, die Hypothek hälftig aufzuteilen: eine Tranche als mittelfristige Festhypothek, also mit drei- bis fünfjähriger Laufzeit, die andere Tranche als Libor-Hypothek. Bei der Libor-Hypothek kann man wählen, ob der Zinssatz nach oben limitiert werden soll - mit Cap - oder nicht.

Auch die Migrosbank würde nicht alles auf eine Karte setzen. «Wir empfehlen, einen Teilbetrag mit einer Festhypothek zu fixieren», sagt Migrosbank-Sprecher Roland Wernli. Mit dem flexiblen Teil der Gesamtbelastung könne man auf Zinsänderungen besser reagieren.

Viele Immobilienbesitzer wollen aber ihre Zinsbelastung längerfristig möglichst genau kennen und verschulden sich mit einer einzigen fünfjährigen Festhypothek. Diese scheinbare Sicherheit birgt aber grosse Risiken: Dann nämlich, wenn die Hypothek in einer Hochzinsphase ersetzt werden muss. «Wer die Hypotheken in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten staffelt, verteilt das Zinsrisiko und kann flexibler auf veränderte Situationen reagieren», sagt Söntgerath von der CS.

Weiterer Nachteil einer einzigen Festhypothek mit langer Laufzeit: Wer bei relativ hohen Zinsen abgeschlossen hat, verpasst möglicherweise die Chance, von gefallenen Zinsen zu profitieren.

Termin-Hypothek: Tiefe Zinsen, aber Zusatzkosten

Was also tun, wenn man trotz noch länger laufender Festhypothek von den heutigen tiefen Zinssätzen profitieren möchte? «In der Regel lohnt sich der vorzeitige Ausstieg wegen der Entschädigung nicht, sagt Bank-Coop-Sprecher Christoph Loeb. Nur bei weiter sinkenden Zinsen würde sich diese Entschädigung auszahlen.

Zurzeit ist dieses Szenario aber unrealistisch. Attraktiv kann es hingegen sein, eine so genannte Forward- oder Termin-Hypothek abzuschliessen (siehe K-Geld 3/03): Das ist je nach Bank bis zu zwei Jahre im Voraus möglich.

Der Hypozins basiert bei der Forward-Hypothek auf dem jetzigen Zinsniveau; allerdings bezahlt der Kunde für diese Reservierung der tiefen Zinsen. Die Prämie hängt einerseits von der Laufzeit der Hypothek ab, andererseits von der Forward-Periode, also der Dauer zwischen Abschluss der Hypothek und Beginn der Laufzeit.