Immobilien-Rendite nicht auf Sand gebaut

Kaum jemand investiert in Immobilienfonds. Doch gerade in wenig sicheren Zeiten bieten sie eine stabile Rendite.

Angesichts von beinahe unaufhörlich sinkenden Aktienkursen sind viele Anleger verunsichert: Obligationen bieten gegenwärtig nur eine bescheidene Rendite zu einem recht hohen Preis. Der Bankberater von Alois Zimmermann riet seinem Kunden deshalb zu Immobilienfonds: Das sei eine sichere Investition mit ansehnlichem Gewinnpotenzial, schwärmte er.

Tatsächlich fristeten Liegenschaftsfonds viel zu lange ein Schattendasein. Zu Unrecht, wie eine neue Studie des Vermögenszentrums VZ zeigt: Während der letzten zehn Jahre rentierten Immobilienfonds zwar etwas schlechter als Aktien, aber besser als Schweizer Staatsobligationen. Vor allem waren die Kursausschläge weit geringer als bei den Aktien (siehe Grafik). Immobilienfonds sind also etwas für konservative Anleger und bieten dank kalkulierbarer und konjunkturunabhängiger Einnahmen (Mietzinsen) stabile Erträge von 4,4 Prozent jährlich.

Höhere Preise durch Neueinstieg von Pensionskassen

Fonds bieten gegenüber direkten Liegenschaftsinvestitionen deutliche Vorteile: Man kann mit wenig Geld einsteigen, die Anteile sind besser handelbar und die Käufer brauchen kein besonderes Fachwissen.

Unüberlegt sollte Alois Zimmermann trotzdem nicht in Immobilienfonds investieren: Weil in den letzten Monaten zahlreiche Anleger, darunter auch Pensionskassen, neu eingestiegen sind, zogen die Preise teilweise stark an. Allein in den ersten vier Monaten dieses Jahres stieg der Rüd-Blass-Index der zehn wichtigsten Immobilienfonds um über 6 Prozent.

Wenn der Kurswert des Fonds über dem garantierten Rücknahmepreis (innerer Wert der Liegenschaften im Fondsbesitz abzüglich Spesen) liegt, spricht man von einem Ecart. Einen Aufpreis bis 15 Prozent erachten Fachleute als gerechtfertigt. «Bei manchen Fonds beträgt dieser Ecart heute aber fast 30 Prozent - das ist zu hoch», sagt Experte Roland Vögele, Händler der Privatbank Rüd, Blass & Cie AG. Wie hoch der Ecart der verschiedenen Fonds ist, sollte man bei seiner Bank erfragen.

Alternative: Aktien von Immobiliengesellschaften

Sobald die derzeit rekordtiefen Zinsen wieder ansteigen, werden auch die Kurse der Immobilienfonds sinken - laut VZ-Berechnungen um 10 bis 13 Prozent je Prozentpunkt Zinsanstieg - sofern der Ecart unverändert bleibt.

Soll man also noch warten mit dem Kauf von Immobilienfonds, um nicht kurz darauf den ersten Buchverlust einstecken zu müssen? «So schnell werden die Zinsen nicht anziehen, aber ich würde nur noch gezielt mit einem langfristigen Zeithorizont in nicht überbewertete Fonds investieren», rät Urs Feldmann, VZ-Leiter in Zug. «Private unterschätzen oft das Risiko, dass Immobilienfonds höher bewertet sind als die einzelnen Immobilien, die dem Fonds gehören.»

Eine mögliche Alternative sind Aktien von Immobiliengesellschaften wie etwa PSP oder Allreal. Sie werden derzeit überwiegend zu günstigen Kursen gehandelt, obwohl ihr innerer Wert ebenfalls fast ausschliesslich aus Immobilien besteht. Weil Immobilien-Aktiengesellschaften aber grösstenteils in Geschäftsliegenschaften investieren (im Gegensatz zu den Fonds mit überwiegend Wohnhäusern), ist das Risiko etwas grösser.