Stockwerkeigentümer fest im Sattel

Selbst wenn ein Stockwerkeigentümer gegen alle Regeln der Hausordnung und des Zusammenlebens verstösst, kann er nur schwer aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden.

Die Stockwerkeigentümer einer Liegenschaft am linken Zürichseeufer lebten lange Zeit einträchtig zusammen. Vor einem Jahr aber verkaufte die Eigentümerin des dritten Stockes zum Bedauern aller andern Mitbewohner ihre Wohnung. Und aus wars mit der Gemütlichkeit.

Der neue Besitzer erwies sich bald als eher rücksichtsloser Hausgenosse. Kaum hatte er sich in seinem Heim eingerichtet, montierte er vor der Wohnungstür ein Schuhgestell und prägt seither das Treppenhaus mit seiner ganz persönlichen Duftnote. An schönen Abenden pflanzt er seinen Grill auf den Balkon und belästigt damit die Nachbarn. Seine Freundin ärgert die Nachbarn, weil sie oft tage- und nächtelang den Besucherparkplatz belegt oder mit ihrem Auto die Garageneinfahrt anderer Eigentümer versperrt.

Massgebend ist, was in der Hausordnung steht

Stockwerkeigentümer Bruno Welti (Name geändert) versuchte den Hausfrieden zu retten und dem neu Eingezogenen die Anliegen der Mitbewohner auf diplomatische Weise darzulegen. Doch ohne Erfolg: Er lasse sich nicht in seine Angelegenheiten dreinreden, erklärte der Nachbar vom dritten Stock. Der Besucherparkplatz sei für Besucher da, und die Hausordnung verbiete weder Grill noch Schuhkasten.

Vermittlung durch Verwalter oder ein Schiedsgericht Welti wandte sich darauf an die saldo-Rechtsberatung: «Es stimmt. In der Hausordnung sind die umstrittenen Punkte nicht geregelt. Wie können wir uns dennoch gegen solche Rücksichtslosigkeiten wehren? Gibt es eine Möglichkeit, ihn aus unserer Gemeinschaft auszuschliessen?»

Ein Ausschluss aus der Eigentümergemeinschaft ist laut Gesetz immer die letzte Sanktion - vorher müssen alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft werden. Zum Beispiel klare Worte des Verwalters oder die Vermittlungsversuche durch ein vereinbartes Schiedsgericht.

Zeigen diese Schritte keine Wirkung, kann eine ausserordentliche Stockwerkeigentümer-Versammlung einberufen werden, um ein anderes Vorgehen zu beraten. Dies geschieht durch den Verwalter oder, falls dieser untätig bleibt, durch die Erklärung eines Fünftels aller Stockwerkeigentümer - sofern das Reglement keine geringere Quote vorsieht. Mit der Einberufung müssen die Traktanden angemeldet werden: etwa ein Vorschlag zur Ergänzung der Hausordnung. Einer solchen Änderung muss die Mehrheit der Eigentümer zustimmen. Das Reglement kann abweichende Lösungen vorsehen.

Letzte Massnahme: Eigentümer können Klage einreichen

Wird die Änderung akzeptiert und tritt immer noch keine Ruhe ein, kann der fehlbare Wohnungseigentümer gerichtlich verpflichtet werden, die Hausregeln einzuhalten. Wenn auch das nichts nützt, ist guter Rat teuer. Zwar kann die Mehrheit der Eigentümer an einer weiteren Eigentümerversammlung den Ausschluss des Störefrieds beschliessen. Doch ein solcher Beschluss bewirkt nicht viel. Luzius Theiler, Geschäftsführer des Hausvereins in Bern: «Die Zustimmung der Stockwerkeigentümer ist lediglich die gesetzliche Voraussetzung, um gegen den Querulanten zivilrechtlich klagen zu können. Nur das Gericht kann letztlich entscheiden, ob der Ausschluss gerechtfertigt ist.» Daran sind aber strenge Voraussetzungen geknüpft. Ein Ausschluss aus der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft ist nur in seltenen Fällen möglich.

Fazit: Stockwerkeigentum hat viele Tücken - eine davon ist die gestörte Nachbarschaft. Gibt es hier keine diplomatische Lösung, bleibt einem geplagten Wohnungseigentümer oft nur die Flucht aus der Liegenschaft.

Hans Ruedi Schmid

Ausschluss nur in krassen Fällen

Nur selten wird ein Gericht einen Stockwerkeigentümer zum Verkauf seiner Wohnung verpflichten. Beispiele aus der Gerichtspraxis:

- Ein jähzorniger Eigentümer wird gegen seine Nachbarn wiederholt handgreiflich.

- In einer Wohnliegenschaft wird ein Gewerbe eingerichtet, das die übrigen Eigentümer durch Lärm und häufigen Kundenverkehr massiv stört.

Kein Grund zum Ausschluss ist aber Zahlungsverzug gegenüber der Eigentümergemeinschaft.