Welche Kosten fallen bei einer Hypothek effektiv an?

Ich hole derzeit Offerten für die Refinanzierung meiner Hypothek von 500 000 Franken ein. Zwei Banken haben mir für eine 5-Jahres-Fest-hypothek einen Hypozins von 4 Prozent angeboten. Worauf sollte man neben der Zinshöhe achten?

Antwort: Tatsächlich bedeutet der Ihnen offerierte Hypozins für sich allein noch nicht, dass die Hypothek Sie netto so viel kostet. In den offerierten Hypozinsen sind nämlich weder die Zusatzkosten - die bei den unterschiedlichen Zinsusanzen und Zinsterminen entstehen können - berücksichtigt noch die Gebühren.

In der unten stehenden Tabelle sind Ihre zwei Offerten abgebildet. Die Offerte der Bank A basiert auf der internationalen Zinsusanz, die Offerte der Bank B auf der Schweizer Usanz, oft auch deutsche Usanz genannt.

Je nach Usanz werden unterschiedliche Formeln für die Berechnung des Zinses angewendet.

Internationale Usanz: effektive Tage x 4 % : 360 Tage

Bei der internationalen Usanz steht im Zähler die effektive Anzahl Tage eines Jahres, also 365 Tage. Der Zins beträgt hier effektiv 4,06 Prozent.

Schweizer Usanz: 360 Tage x 4 % : 360 Tage

Bei der deutschen Usanz stehen im Zähler nur 360 Tage. Hier zählt jeder Monat, auch der Februar, genau 30 Tage. Der Zins beträgt hier tatsächlich 4 Prozent.

Während die Banken bei der Libor-Hypothek in der Regel die internationale Usanz verwenden, trifft man bei der variablen Hypothek und den Festhypotheken - wie auch Ihr Beispiel zeigt - beide Usanzen an. Welche Usanz im konkreten Fall gilt, steht im Hypothekarvertrag.

Abgesehen von den Zinsusanzen sind auch die Zinstermine relevant.

Die Bank A verlangt in Ihrer Offerte den Zins an vier Zinsterminen, die Bank B nur einmal - am Ende des Jahres. Wer den Hypozins in vier Jahresraten bezahlen muss, zahlt effektiv eine Rate neun Monate zur früh, eine weitere sechs Monate und die dritte Rate drei Monate zu früh.

Würde er dieses Geld auf einem Sparkonto zu 2 Prozent anlegen, erhielte er 150 Franken, die ihm hier entgehen. Bei vier Zinsterminen kommen pro Jahr effektiv weitere 0,03 Prozent Kosten hinzu.

Heute verlangen die meisten Banken den Zins an vier Zinsterminen, einige Institute an zwei Zinsterminen und nur noch ganz wenige einmal am Ende des Jahres.

Und schliesslich wirken sich auch die Gebühren für den Hypothekarvertrag auf die tatsächliche Höhe des Hypozinses aus. Sie bewegen sich zwischen 0 und 1 Promille.

Die Bank A verlangt von Ihnen eine Gebühr von 500 Franken, die Bank B verlangt keine Gebühren.

Bei der Offerte der Bank A kommen somit jährlich weitere 0,02 Prozent hinzu.

- Fazit: Die Offerte der Bank A kostet Sie pro Jahr effektiv 4,11 Prozent, die Offerte der Bank B nur 4 Prozent. Offerte A ist somit jährlich um 528 Franken teurer.

In Deutschland sind solche Berechnungen unnötig. Dort sind die Finanzinstitute nämlich von Gesetzes wegen verpflichtet, in ihren Offerten den effektiven Zins unter Berücksichtigung aller Zusatzkosten anzugeben.

Bei 560 Milliarden Franken Hypothekarkrediten in der Schweiz bedeutet ein zusätzliches Zehntelprozent Zins total 560 Millionen Franken Mehrkosten.

Rita Kornfeld