Die optimale Finanzierung

Ein Fünftel Eigenkapital, vier Fünftel Fremdkapital: So lautet die Faustregel zur Finanzierung einer eigenen Wohnung oder eines eigenen Hauses. Der optimale Mix spart viel Geld.

Haben Sie Ihr Wunschhaus oder das ideale Bauland gefunden, so geht der erste Weg zur Bank oder zur Versicherung, mit deren Hilfe Sie Ihr Haus finanzieren möchten. Oder besser gleich zu mehreren, denn hier geht es um viel Geld, und da lohnt es sich, Konkurrenzofferten einzuholen.

Damit eine effiziente Beratung möglich ist, sollten Sie beim Gang zur Bank alle wichtigen Unterlagen griffbereit haben.

Richtlinien allgemeinverbindlicher Art kennen die meisten Kreditinstitute nicht mehr. Sie stufen jeden Kunden aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse ein und bewerten jedes Objekt einzeln.

Um einen Bau- oder Hy- pothekarkredit zu erhalten, müssen die Eigenmittel, die Sie in Ihr Wohneigentum investieren möchten, und Ihr Einkommen in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen.

Dabei gehen die meisten Banken davon aus, dass die Belastung durch das Wohneigentum (inkl. Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen darf. Und dies muss auch gewährleistet sein, wenn der Hypothekarzins sich dem langjährigen Mittel von gut 5 Prozent wieder annähern sollte.

- 20 Prozent als Minimum: Im Normalfall gewähren die Banken und Versicherungen 75 bis 80 Prozent Fremdkapital. 20 bis 25 Prozent Eigenkapital sollten Sie in der Regel also mitbringen. Wobei es sich dabei nicht unbedingt um Bargeld handeln muss. Auch unbelehntes Bauland und Eigenleistungen dürfen Sie im Falle eines Hausbaus oder eines Umbaus durchaus dazurechnen. Der Grossteil der Eigenmittel muss allerdings flüssig vorhanden sein. Dies besonders dann, wenn Sie ein bereits bestehendes Haus kaufen möchten. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 650 000 Franken entspricht dies immerhin 130 000 Franken.

- 2. und 3. Säule: Zum Eigenkapital gehören auch die Pensionskasse und die gebundene Altersvorsorge der Säule 3a. Grundsätzlich können diese Gelder für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum, zur Rückzahlung von Hypotheken oder zur Finanzierung von wertvermehrenden Umbauten (nicht aber von Unterhalts- oder Renovationsarbeiten) vorbezogen oder verpfändet werden.

Allerdings gibt es Limiten: So darf man Pensionskassengelder (Freizügigkeitsleistung) nur alle fünf Jahre beziehen und die Minimaltranche beträgt 20 000 Franken. Der Bezug wird im Grundbuch eingetragen (gebührenpflichtig). Erfolgt später ein Verkauf der Immobilie, muss der bezogene Betrag wieder in die Kasse zurückfliessen.

Weniger Probleme gibt es bei einer Finanzierung mit der Säule 3a: Minimallimiten sind nicht vorgesehen. Hingegen erfolgt ebenfalls ein Eintrag ins Grundbuch. In beiden Fällen ist zu beachten, dass der Bezug von Geldern aus der 2. und der 3. Säule nicht gratis ist. Da die Einzahlungen ursprünglich nicht versteuert werden mussten, sind jetzt Abgaben an den Staat fällig. Bei höheren Beträgen können diese Steuern ins Gewicht fallen (durchschnittlich 5 bis 10 Prozent der Auszahlung).

Für den Erwerb von Wohneigentum können Sie Ihren Anspruch auf Leistungen aus der Pensionskasse oder der Säule 3a aber auch verpfänden. Mit der Verpfändung ändert sich an den Kassenleistungen nichts. Allerdings müssen Sie dann die Summe verzinsen (in der Regel in der Höhe einer variablen 1. Hypothek).

- Fremdkapital: Aufgrund der eingereichten Unterlagen nimmt die Bank eine Verkehrswertschätzung Ihrer Liegenschaft vor. Dabei kann es durchaus vorkommen, dass die Bank dem Objekt weniger Wert beimisst als die Anlagekosten oder der Kaufpreis betragen haben.

Ist der Kredit grundsätzlich bewilligt und der Fremdanteil am Kapital vereinbart, geht das Feilschen um die einzelnen Quoten und die Prozente los: Erster Diskussionspunkt ist in der Regel, wie viel 1. Hypothek die Bank gewährt. Da die 1. Hypothek normalerweise ein halbes bis ein ganzes Prozent günstiger ist als die 2. Hypothek und (zumindest in der Deutschschweiz) nicht amortisiert werden muss, kommt dieser Frage grosse Bedeutung zu. In der Regel gewähren die Banken von sich aus 60 bis 65 Prozent des Anlagewerts (Grundstück und Gebäude) bzw. des Kaufpreises.

Mit der 2. Hypothek wird dann die Lücke bis zum eingebrachten Eigenkapital aufgefüllt. Die 2. Hypothek ist je nach Bank und Kunde innerhalb von 15 bis 20 Jahren zurückzuzahlen.

- Die variable Hypothek: Am weitesten verbreitet sind in der Schweiz noch immer die Hypotheken mit variablen Zinssätzen. Sie richten sich nach dem allgemeinen Zinsniveau, reagieren aber recht träge, da die Banken sie in der Regel bestenfalls halbjährlich (oft aber noch viel langsamer) dem veränderten Zinsniveau nach oben oder nach unten anpassen. Im Frühjahr 1999 liegen die Zinsen für 1. Hypotheken mit 3,75 bis 4 Prozent auf einem historischen Tiefstniveau. 1991, als die Zinsen ihren Höchststand erreicht hatten, lagen sie jedoch bei 7,5 Prozent, kurzfristig sogar auf vollen 8 Prozent.

Im langjährigen Durchschnitt kosten 1. Hypotheken rund 5 Prozent. Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Eigenheim zu erwerben, tut also gut daran, seine langjährige Belastung zumindest auch mit diesem Durchschnittssatz auszurechnen.

- Die Festhypothek: Gerade weil die variable Hypothek nur schwer berechenbar ist, hat die Festhypothek in den letzten Jahren stark an Beliebtheit gewonnen. Neuerdings ist sie sogar gefragter als die klassische variable Form der Hypothek. Sie wird auf einen Zeitraum von einem Jahr bis zu 10 Jahren abgeschlossen (am häufigsten 3 oder 5 Jahre). Der Zinsfuss ist während dieser Laufzeit unveränderlich. Steigen die Zinsen in dieser Zeit, so profitiert man von den günstigen Zinskosten; sinken sie, so hat man halt Pech gehabt. Als Ausgleich ist dafür die monatliche Budgetbelastung dank der Festhypothek leicht berechenbar.

Dabei gilt die Regel, dass Festhypotheken umso günstiger sind, je kurzfristiger die Laufzeit ist. Zwischen einer zweijährigen und einer zehnjährigen Festhypothek liegt eine Zinsdifferenz von mindestens einem Prozent. Kurzfristige Festhypotheken sind in der Regel etwa ein halbes Prozent günstiger als zur gleichen Zeit ausgegebene Neuhypotheken. Je nach Konjunkturverlauf und Zinsprognose können Festhypotheken aber auch deutlich teurer sein als neue variable Hypotheken.

- Neue Hypothekarmodelle: Angesichts der Vor- und Nachteile, die variable wie feste Hypotheken mit sich bringen, empfiehlt sich meist eine Mischform: In Zeiten tiefer Zinsen ist ein Split - zwei Drittel fest, ein Drittel variabel - sinnvoll. Steigt das Zinsniveau auf fünf und mehr Prozent, so ist die variable Hypothek wieder stärker zu gewichten.

Eine gute Methode, sich von den steigenden und fallenden Zinsen etwas abzukoppeln, ist es auch, Festhypotheken in Tranchen mit verschieden langer Laufzeit zu splitten. Dann wird alle paar Monate eine Festhypothek fällig und zu den dannzumal gültigen Bedingungen wieder weitergeführt (oder allenfalls in eine variable Hypothek umgewandelt).

Nebst diesen Varianten der klassischen Hypothekarformen gibt es aber auch eine Reihe von neuen Modellen, die je nach Verhältnissen eine gute Alternative sein können. Nachteil: Das Angebot der Banken und Versicherungen ist so vielfältig, dass man Vergleiche nur noch sehr schwer anstellen kann.

Fredy Hämmerli

Unterlagen für das Gespräch mit der Bank oder Versicherung

Diese Unterlagen sollten Sie bei der Finanzierungsbesprechung mit Ihrer Bank oder Versicherung dabei haben:

Persönliche Unterlagen

- Lohnausweis oder Kopie der letzten Steuererklärung

- Aktuelle Betreibungsauskunft

- Bilanz/Erfolgsrechnung (Selbständige)

- Eigenmittelnachweis (inkl. Versicherungsausweis der Pensionskasse)

- Pass oder Identitätskarte

Bei allen Objekten

- Situationsplan, Katasterplan, Zonenplan, Foto

- Grundbuchauszug oder Kaufvertrag mit Grundstückbeschrieb und Angaben über Pfandrechte

- Baupläne (Grundriss, Fassaden, Schnitt)

- Gebäudeversicherung und amtlicher Wert

- Evtl. vorhandenes Verkehrswertgutachten

- Schriftliche Erklärung, dass das Objekt selbst bewohnt wird (bei Finanzierung aus Mitteln der 2. oder 3. Säule)

Bei Neubauten

- Baubeschrieb

- Kostenvoranschlag oder kubische Berechnung

- Evtl. Generalunternehmervertrag

Bei Eigentumswohnungen

- Nettowohnflächen-Berechnung (inkl. Nebenräume)

- Stockwerkeigentum-Begründungsakte mit Wertquotenaufteilung

- Benützungsreglement

- Kaufpreisliste