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Zwischen den teuersten und den billigsten Hypotheken liegen zurzeit über 2,5 Prozent Zinsunterschied. K-Geld hat untersucht, wie sich steigende oder fallende Zinsen auf Hypotheken auswirken.
Kurt und Monika B. haben kürzlich ihr Traumhaus gefunden. Ende Mai haben sie sich von ihrer Bank verschiedene Hypotheken offerieren lassen. Der angebotene Zins für eine 5-Jahres-Festhypothek lag bei 4,4 Prozent, für eine variable Hypothek bei 4,25 Prozent. Eine Libor-Hypothek offerierte die Bank zuerst nicht. Erst nach hartnäckigem Nachfragen hat das Ehepaar ein entsprechendes Angebot erhalten.
Kurt und Monika B. staunten, als sie feststellten, dass in ihrem Fall die Libor-Hypothek mit 2,45 Prozent Zins zurzeit fast 2 Prozent günstiger zu haben ist als die von der gleichen Bank offerierten herkömmlichen Hypotheken. Mit der Libor-Hypothek, so rechnete das Ehepaar aus, könnten sie ohne die Bank zu wechseln bei den aktuellen Zinsen Monat für Monat 750 Franken sparen.
Das Angebot schien dem Ehepaar B. fast zu schön, um wahr zu sein. Sollen sie sich für die Libor-Hypothek entscheiden oder nicht? Sie wandten sich an K-Geld, um sich beraten zu lassen.
«Weil die Zinsunterschiede am Hypothekarmarkt zurzeit so gross sind, kann man durch die richtige Wahl der Finanzierung tatsächlich sehr viel Geld sparen», bestätigt Lorenz Heim, Leiter des Bereichs Hypotheken beim VZ VermögensZentrum und Mitglied des K-Geld-Ratgeberteams.
Heim: «Die Frage ist, welche Hypothek über die nächsten Jahre die günstigste ist.» Er hat deshalb berechnet, wie sich unterschiedliche Zins-Szenarien über die nächsten 5 Jahre auf die Kosten der Hypotheken auswirken.
Mit welcher Hypothek spart man am meisten Geld? Je nachdem, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln, kann ein anderes Hypothekarmodell günstiger sein. Das zeigen die unten stehenden Tabellen.
- Steigen die Zinsen stark, ist eine Festhypothek die billigste Variante.
- Steigen die Zinsen leicht, fährt man mit der Libor-Hypothek ohne Zins-Obergrenze (Cap) am besten.
- Steigen und fallen die Zinsen abwechselnd, führt wieder die Libor-Hypothek ohne Cap zu den tiefsten Kosten.
- Falls die Zinsen gleich bleiben oder leicht sinken, hat die Libor-Hypothek ohne Zins-Obergrenze abermals die Nase vorn.
Die Gretchen-Frage: Wie werden sich die Zinsen entwickeln?
Die künftige Entwicklung der Zinsen am Kapitalmarkt entscheidet darüber, mit welchem Hypothekarmodell man als Hausbesitzer am meisten Geld spart. Mit tiefen Zinsen versucht die Nationalbank derzeit den Zufluss von Geldern in die Schweiz zu bremsen und damit die Aufwertung des Frankens gegenüber Dollar und Euro zu stoppen. Falls der Aufwertungsdruck auf den Franken anhält, könnten die kurzfristigen Zinsen noch etwas weiter sinken. Sehr viel Spielraum nach unten gibt es allerdings nicht mehr.
Langfristige Gelder sind momentan viel teurer als kurzfristige, weil die meisten Marktteilnehmer damit rechnen, dass spätestens nächstes Jahr die Zinsen wieder steigen. Ein Aufschwung der Konjunktur und eine Zunahme der sehr tiefen Teuerung müssten zu steigenden Zinsen führen.
Verzögern Kriege, Terror, Krisen der globalen Wirtschaft oder steigende Ölpreise den erwarteten Aufschwung, könnten die Zinsen noch länger tief bleiben. Die beiden Grossbanken CS und UBS prognostizieren derzeit folgende Zinsentwicklung beim 3-Monats-Libor:
- Die CS sagt eine Zunahme um rund 0,7 Prozent in den nächsten 12 Monaten voraus.
- Die UBS rechnet mit einem Ansteigen um rund 0,5 Prozent bis Ende 2002 und mit einer weiteren Zunahme um 1 Prozent bis Ende 2003.
Die Libor-Hypothek gewinnt den Vergleich. «Bei drei von vier Zins-Szenarien gewinnt die Libor-Hypothek», fasst Lorenz Heim das Resultat seiner Berechnungen zusammen. Festhypotheken empfiehlt er in der heutigen Marktsituation nicht: «Sie bieten zwar Gewissheit bezüglich der Kosten, sind aber momentan zu teuer. Noch schlechter schneidet die variable Hypothek ab, bei der zu den hohen Kosten auch noch die Unsicherheit über die künftige Zinspolitik der Banken kommt.
Damit Kurt und Monika B. in fünf Jahren nicht die ganze Hypothek neu refinanzieren müssen, empfiehlt ihnen Lorenz Heim die Aufteilung der Hypothek in zwei Tranchen:
- Eine Hälfte soll durch eine Libor-Hypothek über zwei Jahre ohne Zins-Absicherung finanziert werden.
- Für die zweite Hälfte rät Heim zu einer Libor-Hypothek über 5 Jahre mit einer Zins-Obergrenze bei 5 Prozent (netto). Die Absicherung kostet 0,43 Prozent Prämie pro Jahr.
Ob die gewählte Lösung wirklich die vernünftigste ist, werden Kurt und Monika B. in 2 bis 3 Jahren wissen. In den nächsten 6 Monaten zahlen sie jedenfalls für ihren Hauskredit bloss 2,62 Prozent Zins (inklusive Zins-Absicherung auf der Hälfte des Kredits). Die gesparten Zinsen legen Kurt und Monika B. als Reserve für die Zukunft auf die Seite. Mit dem gesparten Geld könnten sie eine Phase hoher Zinsen überbrücken oder eines Tages ihren Hauskredit reduzieren.
Valentin Handschin Meinrad Ballmer
01. Juni 2002
