Vom Traum zur Realität

Wer bei seiner Bank ein Kreditgesuch für eine Haus-Finanzierung einreicht, erlebt unter Umständen eine herbe Enttäuschung: Die Kalkulation der Bank unterscheidet sich stark von den eigenen Berechnungen. K-Geld sagt Ihnen, worauf Sie achten müssen.

Manchmal platzen die Träume vom grosszügig konzipierten Eigenheim. Immer wieder gibt es bei schlecht vorbereiteten Kreditgesuchen negative Überraschungen. Der Gesuchsteller staunt dann, dass die Kalkulationen der Bank von den eigenen Berechnungen abweichen und der Finanzierungsspielraum plötzlich viel kleiner ist als erwartet.

Der erste Stolperstein ist die Bewertung des Kaufobjektes. Der Hauskäufer kalkuliert mit dem Kaufpreis. Nicht so die Bank. Für sie zählt beim Eigenheim der Realwert bestehend aus Landwert, Bau-, Umgebungs- und Nebenkosten. Berücksichtigt wird auch, zu welchem Preis eine Liegenschaft am Ort die Hand wechselt.

Banken und Versicherungen führen heute überwiegend elektronische Schätzungen durch. Lorenz Heim, Leiter Hypothekarberatung beim VZ VermögensZentrum, weiss, dass 70 Prozent der Eigenheimschätzungen mit den Marktpreisen - plus/minus 10 Prozent - übereinstimmen. Er empfiehlt Käufern, vor dem Gespräch mit den Banken eine elektronische Schätzung machen zu lassen.

Stimmt diese Schätzung mit dem Kaufpreis nicht überein, sollte man die Bank darauf ansprechen und je nach Ergebnis eine Schätzung durch einen Experten verlangen.

Für eine gute Bewertung des Kaufobjekts durch die Bank ist eine einwandfreie Dokumentation unerlässlich. Darin muss ein ausführlicher Lagebeschrieb mit allen Vorzügen des Objekts enthalten sein. Besondere Merkmale wie eine sonnige Lage, eine schöne Aussicht oder ein günstiger Steuerfuss können zu einer höheren Bewertung führen.

Zu einer guten Dokumentation gehören bei einem bestehenden Haus Fotos der Räume und Nasszellen.

Lorenz Heim rät Leuten, die ein Eigenheim möchten, dringend davon ab, der Bank durch Lücken in der Dokumentation einen «negativen Interpretationsspielraum» einzuräumen. Wenn zum Beispiel aus den Plänen ersichtlich ist, dass eine Bahnlinie am Grundstück vorbeiführt, ist es wichtig, der Bank mitzuteilen, dass eine Schallschutzmauer die Immobilie vor Lärmimmissionen schützt. Fehlende Informationen wirken sich sonst ungünstig auf die Bewertung des Objektes aus. Das heisst: Je schlechter die Beurteilung des Objektes ausfällt, desto weniger Kredit gibt die Bank dafür.

Mehrkosten für die Ausstattung des Hauses gewichten die Banken unter Umständen anders als der Hauskäufer. Die Kosten für teurere Materialien oder andere Extras rechnen die Banken normalerweise nicht vollumfänglich an den Wert der Liegenschaft an. Deshalb reduzieren solche Mehrausgaben das vorhandene Eigenkapital. In der Kalkulation der Bank fehlen dem Kunden folglich plötzlich Eigenmittel, mit denen er gerechnet hat. Damit wird auch die Finanzierung teurer, weil die 2. Hypothek, die teurer zu verzinsen ist, höher ausfällt.

Reicht das Einkommen? Bei den Einkünften sind die Banken oft nicht gewillt, das Einkommen der Frau in die Berechnung einzubeziehen, weil das Haus für die Käufer auch während einer «Babypause» tragbar sein muss. Trotzdem empfiehlt Lorenz Heim: «Das Einkommen der Frau muss unbedingt auf den Tisch, da es die finanzielle Situation verbessert. Wer keine Kinder will, soll das im Gespräch klar kommunizieren.»

Differenzen bei der Beurteilung des Einkommens können auch entstehen, wenn es darum geht, einen Bonus oder Provisionen zu berücksichtigen. Die Bank will auch hier auf der sicheren Seite sein: Ein Bonus zählt meist nur dann, wenn er über mehrere Jahre regelmässig ausbezahlt wurde. Aber auch solche Einkommensbestandteile muss man bei der Bank auf jeden Fall zur Sprache bringen.

Die Bank geht bei der Berechnung der finanziellen Tragbarkeit für den Käufer nicht vom aktuellen Zins aus, sondern von den langjährigen Durchschnittszinsen: Bei der 1. Hypothek beträgt er 5 Prozent, bei der 2. Hypothek 6 Prozent. Schliesslich muss der Kreditnehmer Zinsen und Amortisation auch noch zahlen können, wenn die Zinsen steigen.

Das Kredit-Rating führt zu unterschiedlichen Zinsen. Immer mehr Banken führen heute eine professionelle Bewertung des Gesuchstellers, ein so genanntes Kredit-Rating, durch. Mit dem Rating wird der Kunde unter die Lupe genommen und bezüglich seiner individuellen Kreditwürdigkeit klassiert. Mit einem besseren Rating erhält man leichter einen Kredit und bessere Konditionen. Folgende Faktoren werden bei einem professionellen Rating berücksichtigt:

- Eigenmittel

- Einkommen

- Eigenheimkosten in Prozent des Einkommens

- Dauer der Bankbeziehung

- Betreibungen

- Lebensstil des Kreditnehmers

- berufliche Entwicklung und Aussichten

- Glaubwürdigkeit der finanziellen Planung (Budget)

- finanzielle Verpflichtungen

- Anwartschaften auf grössere Erbschaften

Wer ungenügend informiert und unvorbereitet zur Bank geht, erhält von der Bank womöglich ein ungünstigeres Rating. Das spürt der Kunde dann bei den Konditionen. Denn die Zeiten einheitlicher Preise im Hypothekargeschäft sind vorbei.

Heute beherrschen Rendite- und Risikoüberlegungen den Markt. «Wer eine Hypothek aufnehmen will, bezahlt in Zukunft den Preis, den er aufgrund seines Ratings verdient», bringt es der unabhängige Immobilienexperte Werner Egli aus Binz ZH auf den Punkt. Die Banken bewerten nicht nur jedes Immobilienobjekt, sondern auch jeden Kunden individuell.

Die von den Banken publizierten Hypo-Sätze sind unverbindliche Richtsätze und gelten nur für Schuldner mit gutem Rating und für gute Objekte. Kunden mit ungünstigem Risikoprofil zahlen höhere Zinsen. Umgekehrt zahlen so genannte «best clients» bis zu 0,5 Prozent unter dem Richtsatz.

Das Kreditgesuch optimal vorzubereiten, lohnt sich. VZ-Experte Lorenz Heim zeigt in der nebenstehenden Tabelle, wie sich unterschiedliche Kalkulationen einer Haus-Finanzierung auswirken können. Er ist überzeugt: «Wer das Einmaleins einer optimalen Finanzierungsstruktur kennt oder sich von einem Experten beraten lässt, erhält meistens die gewünschte Kredithöhe, ein besseres Kredit-Rating und günstigere Konditionen.»

Rita Kornfeld

Verhandeln lohnt sich

- Wer sich gut vorbereitet, gut präsentiert und wer gut verhandelt, erhält bei den Banken auch gute Konditionen.

- Erstellen Sie einen realistischen Finanzierungsplan und nehmen Sie ihn zum Gespräch in der Bank mit.

- Der Bankbeamte füllt einen Fragebogen aus: Nehmen Sie zu negativen Eintragungen Stellung - zum Beispiel zu Betreibungen, die unberechtigt waren.

- Wer ein Gegengeschäft - etwa das Eröffnen eines Kontos bei der Bank - anbietet oder bereits Bankkunde ist, erhält ein besseres Rating.

- Sie können Geld sparen, wenn Sie mehrere Angebote einholen und die Konkurrenzsituation zwischen den einzelnen Banken ausnutzen.

- Auch wenn Sie ein ungünstiges Rating haben: Verhandeln lohnt sich immer.

- Sie können Ihr Objekt per Internet vorweg elektronisch schätzen lassen (www.vzonline.ch oder www.iazi.ch zu je 290 Franken).

- Informieren Sie die Bank über zukünftige Erbschaften: Unter Umständen verbessert die Steuererklärung Ihrer Eltern oder Schwiegereltern Ihr Rating.

- Ein sehr gutes Rating bekommt, wer über 40 Prozent Eigenmittel einbringt und bei dem die Eigenheimkosten weniger als 20 Prozent des Einkommens betragen.

- Ein ungenügendes Rating erhält, wer über weniger als 20 Prozent Eigenmittel verfügt und wer über 35 Prozent des Einkommens für die Eigenheimkosten budgetieren muss.

- Eine neutrale Beratung wirkt sich meist positiv auf den Finanzierungsspielraum und auf das Kredit-Rating aus. Kostenpunkt: rund Fr. 3000.-.