Festhypotheken versprechen den geringsten Zinsdruck

Eigenheimbesitzer, die auf das richtige Hypotheken-Modell setzen, können beim Zinsendienst sehr viel Geld sparen.

Steigen oder sinken die Zinsen? Diese Frage beschäftigt viele Hausbesitzer. Die variablen Sätze für Hypotheken liegen heute bei 4,5 Prozent, während eine festverzinsliche Hypothek für 5 Jahre im Durchschnitt der meisten Banken 4,67 Prozent Zins kostet. Wer eine variable Hypothek hat oder eine auslaufende Festhypothek neu finanzieren muss, wird daher eher eine Festhypothek abschliessen. «Es fragt sich aber, ob die Zinsabschwächung bereits vorbei ist oder ob sie sich noch fortsetzt», gibt Lorenz Heim, Leiter Financial Planning und Hypothekarberatung beim VZ VermögensZentrum, zu bedenken.

Drei Szenarien im Vergleich

Wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln, steht also noch in den Sternen. Für die Wahl der richtigen Hypothek müssen grundsätzlich aber 3 Varianten in Betracht gezogen werden:

- einmal unter der Annahme steigender Zinsen,

- bei einem Szenario mit Auf- und- ab-Bewegungen

- und einem bei wiederum sinkenden Zinsen.

Sofern die Zinsen in den nächsten 5 Jahren steigen sollten, sind Festhypotheken das Gebot der Stunde. Denn im heutigen Zinsumfeld ist eine solche Finanzierung relativ preisgünstig zu haben. Alle anderen Varianten kämen bei einer solchen Entwicklung teurer zu stehen, vor allem eine so genannte Libor-Hypothek, die laufend den aktuellen Geldmarktsätzen angepasst wird: Ein Bankkunde mit einer Hypothek über 500000 Franken, der sich für diese Variante entscheidet, zahlt bei einem solchen Szenario über 5 Jahre gerechnet 22500 Franken mehr Zins als derjenige mit der Festhypothek.

Weniger gross sind die Unterschiede beim zweiten Szenario - bei einer Seitwärtsentwicklung. Doch auch in diesem Fall fahren Hausbesitzer mit einer fünfjährigen Festhypothek noch immer am besten.

Wiederum anders präsentiert sich die Rechnung bei sinkenden Zinsen: Derjenige, der sich für eine fünfjährige Festhypothek entscheidet, hat dann Pech gehabt. Denn in diesem Fall wäre dies die teuerste Variante. Profitieren würden hingegen Schuldner, die sich für die klassische variable Hypothek entschieden haben

Von allen drei Szenarien gilt derzeit das zweite als das wahrscheinlichste - kein klarer Trend, stattdessen eine Entwicklung mit Aufundab-Bewegungen. Die Analyse zeigt: Eine Festhypothek über 5 Jahre ist in zwei der drei Fälle die günstigste Immobilienfinanzierung für die nächsten Jahre. Angesichts des verlangsamten Wirtschaftswachstums ist es aber auch denkbar, dass Szenario 3 mit wiederum sinkenden Zinsen eintritt.

Hypothekarschuldner, die Budgetsicherheit suchen und am ehesten den Abschluss einer Festhypothek erwägen, können daher auch ein Splitting wählen: Der ganze Betrag wird auf zwei verschiedene Produkte verteilt, zum Beispiel auf eine variable Hypothek und eine Festhypothek. Der variable Teil der Finanzierung bietet dann die Möglichkeit, von allfällig sinkenden Zinsen profitieren zu können.

Lorenz Heim hält auch die Strategie für empfehlenswert, sich für zwei Festhypotheken mit verschiedenen Laufzeiten zu entscheiden. Eine zweijährige Festhypothek liegt derzeit nicht allzu weit von einer mit einer fünfjährigen Laufzeit entfernt.

Neue Hypothekar-Modelle

Es gibt auch fixfertige Produkte, die nach dem Prinzip eines Splittings funktionieren. Die Mix-Hypothek der Credit Suisse setzt sich zum Beispiel aus einem festverzinslichen und einem auf dem Libor basierenden Teil zusammen. Bei diesem Produkt ist eine Zinsabsicherung nach oben eingeschlossen, so dass eine CS-Mix für 5 Jahre im ungünstigsten Fall 5,31 Prozent kosten würde.

Neuerdings gibt es auch variable Hypotheken mit Zinsabsicherung, wie sie die Migros-Bank und Rentenanstalt/Swiss Life im Angebot führen. Der Satz für die M-Cap-Hypothek der Migros-Bank liegt aktuell bei 4,675 Prozent bei einer Absicherung nach oben von 5,15 Prozent. Teurer ist demgegenüber die variable Hypothek mit Absicherung der Rentenanstalt/Swiss Life - dieses Produkt kostet aktuell 5,125 Prozent bei einer Absicherung von 5,4 Prozent. Der Vorteil all dieser neuen Modelle liegt darin, dass der Schuldner von tieferen Zinsen profitieren kann und doch eine Absicherung nach oben inklusive ist. Angesichts der derzeit günstigen Finanzierungsmöglichkeiten mit Festhypotheken liegen diese Produkte heute aber schlecht im Markt.

Konditionen optimieren

Wer bei der Finanzierung Geld sparen will, sollte nicht nur auf das richtige Produkt setzen, sondern noch weitere Optimierungsmöglichkeiten ins Spiel bringen: Da die Banken die Zinsen heute risikogerecht gestalten, kann durch zusätzliche Sicherheiten möglicherweise ein Zinsvorteil ausgehandelt werden. Dafür eignen sich zum Beispiel Pensionskassen-Guthaben oder eine rückkaufsfähige Lebensversicherung.

Bei der Verpfändung von Pensionskassen-Guthaben gewähren zum Beispiel die ZKB oder die Raiffeisenbanken die erhöhten Belehnungen bzw. die 2. Hypothek zu Erstrang-Konditionen.

Zur Optimierung gehört es auch, alternative Produkte oder Gegenofferten in den Entscheid miteinzubeziehen. Einige Banken gewähren zum Beispiel für Familien, Ersterwerber oder Anlagekunden Zinsvorteile; Vergünstigungen gibt es zum Teil auch für ökologische oder energiesparende Massnahmen. Nach den Erfahrungen von Lorenz Heim sind die Banken bei der Gestaltung der Konditionen heute durchaus flexibel: «Für eine 1. Hypothek liegt die Marge der Bank heute bei etwa 1,125 Prozent. Das sind 0,2 bis 0,3 Prozent weniger als noch vor 2 oder 3 Jahren.»

Wer ein besseres Angebot gefunden hat und aus einer bestehenden Finanzierung mit einer Bank aussteigen will, muss Kündigungsfristen beachten. Eine variable Hypothek kann der Schuldner bei seiner Hausbank täglich ändern; wenn er aber die Bank wechseln will, gelten Kündigungsfristen von 3 bis 6 Monaten. Bei Libor-Finanzierungen ist indes die fest vereinbarte Laufzeit (Rahmenvertrag) von 2 bis 7 Jahren zu beachten; schwieriger und oft teuer ist auch ein Ausstieg aus Festhypotheken.

Jürg Zulliger

Damit sie sich im Begriffs-Wirrwarr besser zurechtfinden - Das sind die sechs gängigsten Hypothekar-Modelle

Variable Hypothek

Die Bank passt den Zins periodisch dem allgemeinen Zinsniveau an. Bei seiner Hausbank kann der Kunde kurzfristig in andere Finanzierungen wechseln; bei einem Wechsel zu einer anderen Bank gilt eine Kündigungsfrist von 3 bis 6 Monaten.

Festhypothek

Während einer Laufzeit von 1 bis zu 10 Jahren wird der Zins fest vereinbart.

Libor-Hypothek

Eine Libor-Hypothek wird meist für eine Frist von 2 bis 7 Jahren vereinbart. Die Bank passt den Zins quartalsweise oder halbjährlich dem Libor an (London interbank offered rate). Libor-Hypotheken sind bei tiefen Zinsen interessant, können sich aber bei steigendem Zinsniveau enorm verteuern. Gegen eine Prämie kann man eine Zinsabsicherung nach oben abschliessen (Cap).

Mix-Hypothek der Credit Suisse

Dabei handelt es sich um einen Mix von zwei Hypotheken: Die eine Hälfte des Kredites ist festverzinslich, die andere richtet sich nach dem Libor. Die Laufzeit beträgt wahlweise 3 oder 5 Jahre, wobei während der vereinbarten Laufzeit ein von Anfang an vorgegebenes Zinsdach nicht überschritten wird.

Variable Hypothek mit Cap

Dieses neue Produkt haben die Migros-Bank und die Rentenanstalt eingeführt. Für eine Laufzeit von 3 oder 5 Jahren wird eine Zinsobergrenze (Cap) vereinbart. Die Zinsabsicherung wird direkt im Satz der variablen Hypothek eingerechnet. Angesichts günstiger Festhypotheken haben diese Modelle aber bereits an Attraktivität eingebüsst.

Moneyline-Hypothek der UBS

Bei diesem neuen Produkt handelt es sich um eine Libor-Hypothek mit Zinsabsicherung, so wie sie die anderen Banken auch anbieten. Basis ist der 3-Monate-Libor; hinzu kommen eine Marge für die Bank sowie eine Prämie für die Absicherung nach oben (Cap derzeit bei 5,8 Prozent). Gemessen an der nur kurzen Laufzeit von 2 Jahren ist die Absicherung aber teuer, und sie macht keinen Sinn - zweijährige Festhypotheken sind derzeit günstiger zu haben.