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Wir haben unser Haus von einem Generalunternehmer bauen lassen. Ein paar Monate nach dem Einzug zeigten sich im Wohnzimmer kleine Risse. Weil mein Mann ein guter Heimwerker ist, reparierte er diese selber. Nun sind auch im Kinderzimmer grössere Risse aufgetreten. Können wir für diese Schäden Garantiearbeiten verlangen?
Ja. Mängel, die nach der Abnahme des Hauses auftreten, können Sie nach dem Obligationenrecht während 5 Jahren geltend machen. Diese versteckten Mängel sollten Sie dem Generalunternehmer möglichst rasch durch einen eingeschriebenen Brief mitteilen. Tun Sie dies nicht, gilt die Arbeit trotz Mängeln als genehmigt.
Verlangen Sie vom Generalunternehmer, dass er den Mangel schriftlich anerkennt und beseitigen wird. Weigert er sich, den Schaden innerhalb einer festgesetzten Frist zu beheben, müssen Sie den Unternehmer betreiben, den Friedensrichter einschalten oder Klage einreichen. Die Verjährung wird sonst nicht unterbrochen. Der Generalunternehmer muss Mängel des Hauses unentgeltlich beheben. Verzichten beide Parteien auf eine Nachbesserung, muss er einen Abzug an der Rechnung gewähren.
Offene Mängel
Mängel, die Sie bei der Abnahmeprüfung des Hauses finden, müssen Sie im Protokoll festhalten. Bei wesentlichen Mängeln müssen Sie die Abnahme verweigern. Denn mit der Abnahme des Hauses wird der Generalunternehmer von seiner Haftpflicht für nicht gerügte Mängel befreit. Die Haftpflicht bleibt einzig für Mängel bestehen, welche bei der Abnahme nicht erkennbar waren.
Tipp: Wenn Sie im Vertrag mit dem Generalunternehmer die gesetzlichen Haftpflichtbestimmungen durch die SIA-Norm 118 ersetzen, fahren Sie besser: denn dann gilt zusätzlich die darin vorgesehene Garantiefrist.
Folgeschäden erkennen
Der Grund für später auftretende Baumängel an Häusern sind meistens Ausführungs- und Planungsfehler. Oft werden Witterungseinflüsse missachtet, die Nutzung eines Gebäudes falsch eingeschätzt oder Materialien und Techniken benützt, die sich schlecht vertragen oder noch nicht ausgereift sind. Im schlimmsten Fall haben Architekten und Baufirmen bewusst geschlampt.
Baumängel sind häufig die Ursache für teure Folgeschäden wie Wassereinbrüche, Schallprobleme, Wärmeverlust oder Algen- und Schimmelbefall eines Gebäudes. Wenn Sie erkennbare Mängel nicht sofort beanstanden, tragen Sie die Kosten für Folgeschäden selber.
- Tritt ein Schaden innerhalb von 5 Jahren nach Fertigstellung des Hauses auf, müssen Sie beweisen, dass es sich im konkreten Fall um einen Mangel des Bauwerks handelt. Das ist oft schwierig. Die Eidgenössische Materialprüfungsanstalt (EMPA) in Dübendorf ZH hat eine Reihe von Bauschäden analysiert und zu einem Buch zusammengestellt.
- Treten nach Ablauf der 5 Jahre neue Schäden auf, wird der Generalunternehmer nur haftbar, wenn Sie beweisen können, dass er mögliche Ursachen (zum Beispiel fehlende Armierungen, falsche Verputzmaterialien) bewusst verschwiegen hat. Für solche Fälle gilt eine zehnjährige Verjährungsfrist.
Rasmus Dwinger, Rechtsberatung K-Tipp
Die SIA-Norm 118: Schützt Bauherren besser
Der Schweizerische Ingenieur- und Architekten-Verein (SIA) hat mit dieser SIA- Norm Regeln aufgestellt, die die Bedürfnisse des Bauherrn besser berücksichtigen. Tipp: Vereinbaren Sie vertraglich die SIA-Norm 118 beim Bau oder Kauf eines Hauses. Folgende Fristen gelten:
- Vom Zeitpunkt der Abnahme an 2 Jahre Garantie. Innerhalb dieser Frist können Sie nach der Abnahme aufgetretene Mängel jederzeit rügen. Laut Obligationenrecht (OR) sind solche Mängel sofort nach ihrer Entdeckung zu rügen. Während der Garantiefrist gilt auch eine Umkehr der Beweislast: Will sich der Unternehmer von der Haftung befreien, muss er beweisen, dass eine Abweichung seines Werks von den vertraglich vereinbarten Anforderungen auf Einflüsse ausserhalb seiner Verantwortung zurückzuführen ist.
- Vom Zeitpunkt der Abnahme an 5 Jahre Verjährungsfrist wie im OR.
Die häufigsten Baumängel
Diese Bereiche sind bei schlechter Materialwahl oder Verarbeitung für Schäden besonders anfällig
Fassade
- Mauerrisse
- Beschädigte Fenstersimse
- Verputzschäden
- Isolationsprobleme
- Schimmel
Verputz
- Risse
- Putzablösungen
- Algenbewuchs
Fenster
- Wassereinbrüche
- Beschlagene Scheiben
- Wasserschäden an Simsen und Mauerwerk
- Wärmeverluste durch Zugluft
- Schimmel
Dach
- Wassereinbrüche
- Wärmeverluste
- Schimmel
- Verzogenes Holztäfer in Dachschrägen
Böden
- Belagsablösungen
- Risse
- Oberflächenschäden
- Schlechte Schall- und Wärmeisolation
Literaturhinweis:
«Bauschäden, Analysen und Vermeidung», Fr. 98.-, erhältlich bei: EMPA Überlandstrasse 129, 8600 Dübendorf, Tel. 01 8234700, Fax 01 8234252
01. Juni 2001
