Altbau: Renovieren und Steuern sparen – wie geht das?

Ich habe eine alte Liegenschaft gekauft und muss sie schrittweise sanieren. Kann ich die gesamten Renovationskosten über mehrere Jahre verteilt von den Steuern abziehen? Und wenn ja – über wie viele Jahre hinweg?

Wie man Unterhaltskosten von Liegenschaften abziehen kann, ist in den kantonalen Steuergesetzen unterschiedlich geregelt. So können in vielen Kantonen die Hauseigentümer jährlich entscheiden, ob sie die effektiven Unterhaltskosten oder einen Pauschalabzug geltend machen wollen. In anderen Kantonen ist ein Wechsel zwischen effektiven Kosten und dem Pauschalabzug nicht vorgesehen oder nur eingeschränkt möglich – zum Beispiel nach einer gewissen Frist.

Ähnliches gilt für die als Unterhaltskosten zulässigen Renovationsarbeiten. Grundsätzlich kann man werterhaltende Arbeiten als Unterhaltskosten von den Steuern abziehen, wertsteigernde hingegen nicht.

Umgekehrt sieht es bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft und einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer aus: Dann können die bereits deklarierten Unterhaltskosten nicht noch einmal geltend gemacht werden, dafür die wertvermehrenden.

Aus steuerlichen Gründen wäre es vorteilhafter, grössere Unterhaltsarbeiten über mehrere Jahre zu verteilen. Dadurch kann man die Steuerprogression über mehrere Jahre brechen. Da grundsätzlich nur die im entsprechenden Jahr angefallenen Aufwendungen abgezogen werden dürfen, ist das Aufteilen der entsprechenden Arbeiten über verschiedene Jahre aber oft schwierig.

Beachten Sie auch die sogenannte Dumont-Praxis. Sie besagt, dass Instandstellungskosten innerhalb der ersten fünf Jahre nach Erwerb nicht zum Abzug berechtigen. Diese Praxis wurde zwar auf Bundesebene Anfang 2010 abgeschafft. Gemäss Übergangsbestimmungen ist die Änderung auf kantonaler Ebene aber erst bis Anfang 2012 umzusetzen. Am besten klären Sie beim Steueramt ab, ob die Dumont-Praxis noch besteht. Fragen Sie dort auch konkret nach, ob ein Wechsel zwischen effektiven Kosten und Pauschalabzug möglich ist und welche Renovationsarbeiten als werterhaltend gelten.

22. Oktober 2011 | fs