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1 Wer muss das Bauhandwerker-Pfandrecht kennen?
Handwerker und Bauherren. Die Handwerker, weil sie damit ihren Lohn sichern können. Und die Bauherren, weil sie für Handwerker im schlimmsten Fall doppelt zahlen.
2 Was ist ein Pfandrecht?
Ein Pfand sichert eine Geldforderung ab. Zahlt ein Bauherr die Handwerker nicht, haftet er mit der Liegenschaft. Das heisst: Die Handwerker können die Liegenschaft versteigern lassen, wenn sie ihr Geld sonst nicht erhalten.
3 Welche Handwerker können sich durch den Eintrag eines Pfandrechts im Grundbuch absichern?
Alle Handwerker, die auf einem Bau gearbeitet haben. Nicht darunter fallen aber etwa Architekten und Ingenieure, weil diese «nur» geistige Arbeit leisteten.
4 Wie steht es mit Lieferanten?
Auch sie haben keinen Anspruch auf ein Pfandrecht. Die blosse Lieferung von Baumaterialien genügt nicht. Das Pfandrecht ist eine Sicherheit für geleistete Arbeit.
5 Wann kann das Pfandrecht eingetragen werden?
Die Handwerker müssen spätestens drei Monate nach Abschluss ihrer Arbeiten ihr Pfandrecht im Grundbuch eintragen. Dazu braucht es die Einwilligung des Grundstückeigentümers oder ein richterliches Urteil.
6 Kann ein Pfandrecht auch eingetragen werden, wenn die Arbeit nicht gut ausgeführt wurde?
Ja. Ob die Forderung eines Handwerkers berechtigt ist, wird im Streitfall erst nach der Eintragung durch das Gericht entschieden.
7 Weshalb müssen Bauherren befürchten, zweimal zur Kasse gebeten zu werden?
Viele Bauherren schliessen einen Vertrag mit einem Generalunternehmer, der für den Bau zuständig ist. Wenn sie die Baukosten diesem Generalunternehmer bezahlt haben, dieser Konkurs macht und die Handwerker leer ausgehen, werden diese ein Pfandrecht eintragen lassen. Dann müssen die Bauherren die Handwerker nochmals bezahlen, damit das Pfandrecht gelöscht wird.
8 Wie können sich Bauherren davor schützen?
Vor der Auftragserteilung an einen Generalunternehmer sollten sie einen Betreibungsauszug und Referenzen von früheren Kunden einholen. Zudem sollten Bauherren im Werkvertrag festhalten, dass die Handwerker direkt von ihnen bezahlt werden. So haben sie Gewissheit, dass die Arbeiten tatsächlich entsprechend dem Baufortschritt bezahlt sind. Am Schluss kann vereinbart werden, dass eine Restzahlung zurückbehalten oder das Geld auf ein Sperrkonto einbezahlt wird, bis die dreimonatige Frist für die Eintragung von Pfandrechten verstrichen ist.
9 Wann kann der Grundeigentümer die Löschung verlangen?
Wenn er nachweist, dass die Forderungen der eingetragenen Handwerker bezahlt sind, kann er die Löschung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen.
10 Was passiert, wenn ein Grundstück verkauft wird, obwohl Pfandrechte eingetragen sind?
Die Handwerker können dann ihren Lohn beim neuen Eigentümer der Liegenschaft geltend machen – selbst wenn dieser ihnen keinen Auftrag gegeben hat. Zahlt er nicht, können sie das Haus versteigern lassen.
13. März 2010 | Nadja Burri
