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Der Verwalter unserer Stockwerk-Eigentümerschaft setzt sich immer wieder eigenmächtig über Beschlüsse der Gemeinschaft hinweg. Zudem haben wir keine volle Kontrolle über die Einnahmen und Ausgaben, weil die Buchführung mangelhaft ist. Was müssen wir beachten, wenn wir den Verwalter so schnell wie möglich absetzen wollen?
Zuerst braucht es einen Beschluss der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft. Damit die Versammlung beschlussfähig ist, muss mindestens die Hälfte der Stockwerkeigentümer (und eine Mehrheit nach Wertquoten) anwesend oder vertreten sein.
Ist im Reglement nichts anderes vorgesehen, reicht dann für die Abberufung die einfache Mehrheit der anwesenden beziehungsweise vertretenen Stimmen.
In einem zweiten Schritt muss dem Verwalter gekündigt werden. Beim Verwaltungsvertrag handelt es sich um einen Auftrag; dieser ist laut Gesetz jederzeit kündbar - selbst wenn ein Vertrag mit einer längeren Kündigungfrist vereinbart wurde.
Erfolgt die Kündigung jedoch zur Unzeit, muss die Eigentümergemeinschaft dem bisherigen Verwalter Schadenersatz zahlen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Verwalter Personal angestellt hat, das er bis zur Entlassung noch entlöhnen muss. Bei der Kündigung von Angestellten ist ja in der Regel eine Kündigungsfrist zu beachten.
Lehnt die Versammlung die Trennung vom Verwalter ab, obwohl wichtige Gründe vorliegen, kann jeder Stockwerkeigentümer innert eines Monats beim Gericht die Abberufung verlangen. Dies ist aber erst dann möglich, wenn die Eigentümerversammlung einen Antrag auf Abberufung abgelehnt hat.
(ad)
29. März 2006
