Abnahmeprotokoll - Mieter müssen nicht für jeden Schaden blechen
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Haus & Garten 1/2002
01.01.2002
Ein Umzug kommt meist teuer zu stehen, weil man die alte Wohnung erst auf Vordermann bringen muss. Doch der Mieter muss nicht für alle Schäden geradestehen.
Eine Frage, die sich vor jedem Umzug unweigerlich stellt: In welchem Zustand muss die Wohnung an den Vermieter übergeben werden? Es gilt Folgendes:
- Änderungen: Sie sind dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand Ihrer Mietwohnung wieder herzustellen, falls Sie ohne schriftliche Zustimmung des Vermieter...
Ein Umzug kommt meist teuer zu stehen, weil man die alte Wohnung erst auf Vordermann bringen muss. Doch der Mieter muss nicht für alle Schäden geradestehen.
Eine Frage, die sich vor jedem Umzug unweigerlich stellt: In welchem Zustand muss die Wohnung an den Vermieter übergeben werden? Es gilt Folgendes:
- Änderungen: Sie sind dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand Ihrer Mietwohnung wieder herzustellen, falls Sie ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters Änderungen vorgenommen haben. Das gilt für Wanddurchbrüche und Ähnliches.
Tipp: Reden Sie mit Ihrem Vermieter, bevor Sie viel Geld ausgeben. Vielleicht akzeptiert er ja gewisse Änderungen.
- Reinigung: Sie müssen Ihre Wohnung gründlich putzen. Dies gilt nicht, wenn Sie in den Kantonen Basel-Stadt oder Baselland wohnen. Hier ist eine «besenreine» Abgabe üblich. Möchten Sie ein Putzinstitut mit der Wohnungsreinigung beauftragen, lohnt es sich, mehrere Offerten einzuholen. Lassen Sie die Wohnung von einem Vertreter des Reinigungsinstituts besichtigen. Erstellen Sie gemeinsam eine Liste, was zu reinigen ist.
Preis und Termin für die Reinigung sollten Sie unbedingt schriftlich vereinbaren, ebenso eine Abnahmegarantie. Ist eine Nachreinigung nötig, besorgt diese das Putzinstitut dann ohne zusätzliche Kosten für Sie. Verlangen Sie, dass ein Vertreter der Reinigungsfirma bei der Wohnungsabgabe anwesend ist.
Was genau läuft bei der Wohnungsrückgabe ab?
- Abnahmeprotokoll: Dieses spielt eine zentrale Rolle. Der Vermieter listet darin die festgestellten Mängel auf und notiert, ob Sie als Mieter dafür verantwortlich sind.
Diese Mängelliste dient als Grundlage für die Schlussabrechnung. Lesen Sie die Liste deshalb genau durch, bevor Sie unterschreiben. Der Vermieter kann Sie nur für Schäden belangen, die im Protokoll aufgeführt sind.
Wird bei der Wohnungsrückgabe keine Mängelliste erstellt, sollte der Vermieter seine Schadenersatz-Ansprüche Ihnen gegenüber innert zwei bis drei Tagen nach der Abnahme geltend machen. Dasselbe gilt, wenn die Mängel zwar in einem Protokoll festgehalten sind, aber nicht erwähnt ist, wer haftet.
Es gibt jedoch eine Ausnahme: Bei Mängeln, die bei einer normalen Besichtigung nicht erkennbar sind, kann der Vermieter auch später noch auf Sie zurückgreifen.
Wenn der Vermieter Sie zur Kasse bitten will
- Selbst verursachte Schäden: Als Mieterin oder Mieter haften Sie grundsätzlich nur für solche Schäden. Vielleicht sind Sie sich mit dem Vermieter nicht in jedem Fall einig, ob ein Schaden von Ihnen oder aber vom Vormieter stammt. Dann muss Ihnen der Vermieter anhand Ihres Einzugs-Protokolls beweisen, dass Sie der Schuldige sind.
Stammt eine Beschädigung von Ihren Kindern, Gästen, Untermietern oder Haustieren, müssen Sie ebenfalls dafür geradestehen. Nicht haftbar sind Sie hingegen für Beschädigungen durch höhere Gewalt (zum Beispiel ein Unwetter) oder durch Aussenstehende (beispielsweise Einbrecher).
- Abnützung: Entscheidend ist, ob es sich bei einem Schaden um eine «normale» oder um eine «übermässige Abnützung» handelt.
Eine normale Abnützung bezahlen Sie mit dem Mietzins. In diese Kategorie fallen etwa kleinere Kratzer im Parkett, «Schatten» von Bildern oder Abdrücke von Möbeln. Bei übermässiger Abnützung haften Sie als Mieter. Dazu zählen etwa zerrissene Tapeten, Löcher im Parkett, ein Sprung im Lavabo und durch starkes Rauchen verfärbte Tapeten und Wände.
Selbst wenn Sie den Schaden verursacht haben und man tatsächlich von «übermässiger Abnützung» sprechen kann, heisst das noch lange nicht, dass Sie für die ganze Instandstellung aufkommen müssen.
Bei geringfügigen Mängeln muss sich der Vermieter mit einer Entschädigung für den Minderwert begnügen. Das ist der Fall, wenn zum Beispiel ein Plättli im Bad oder in der Küche einen Sprung aufweist oder in einem Spannteppich ein kleines Brandloch ist. In solchen Fällen einigen Sie sich mit Ihrem Vermieter am besten auf eine Entschädigung.
Grundsätzlich gilt: Wenn sich ein Mangel mit einer Reparatur oder einer teilweisen Erneuerung beheben lässt, darf der Vermieter von Ihnen nur diese Kosten verlangen.
- Kostenanteil: Wie viel Sie allenfalls für einen Schaden bezahlen müssen, hängt nicht zuletzt vom Alter des beschädigten Gegenstandes ab.
Ein Beispiel: Die durchschnittliche Lebensdauer eines Anstrichs beträgt 10 Jahre. Ihr Kinderzimmer wurde letztmals vor 6 Jahren gestrichen. Weil die Kinder die Wand bemalt haben, wird bei Ihrem Auszug ein neuer Anstrich notwendig. Sie müssen lediglich 40 Prozent der Malerkosten übernehmen. Liegt der letzte Anstrich 10 oder mehr Jahre zurück, müssen Sie gar nichts mehr bezahlen.
Hauseigentümer- und Mieterverband haben für Einrichtungsgegenstände je eine Lebensdauer-Tabelle erstellt. Beide zeigen Ihnen, wie viele Jahre die einzelnen Sachen in Mietwohnungen oder -häusern halten müssen. Zum Teil weichen die zwei Tabellen voneinander ab.
Im Streitfall müsste die Schlichtungsbehörde oder das Mietgericht die Lebensdauer des Gegenstandes bestimmen. Im Kasten links finden Sie Beispiele zur Lebensdauer. Die vollständigen Tabellen organisieren Sie sich über den Hauseigentümer- oder Mieterverband.
Bestell-Adressen:
- Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband, Postfach 484, 8026 Zürich, Tel. 01 291 09 37 (für Nichtmitglieder Fr. 8.- plus Versandspesen), www.mietrecht.ch/themas/lebensdauertabelle/lebensdauertabelle.html
- Schweizerischer Hauseigentümerverband (HEV), Postfach, 8032 Zürich, Tel. 01 254 90 20 (für Nichtmitglieder Fr. 8.- plus Versandspesen) www.shev.ch/Drucksachen/bestell_mietver.html
- Weitere Informationen Eine Zügel-Checkliste zum Downloaden finden Sie unter www.ktipp.ch
Patrick Gut
Tipps: So ist das Protokoll richtig ausgefüllt
- Das Protokoll wird bei der Wohnungsübergabe in der Regel gemeinsam mit dem Vermieter (oder seiner Vertretung) erstellt.
- Allfällige Mängel sind präzise aufgeführt.
- Punkte, die nicht beanstandet werden, sind mit i. O. oder ? zu bezeichnen.
- Am Schluss des Protokolls kann festgehalten werden, wer in welchem Umfang für das Beheben von Schäden aufkommt.
- Bringen Sie Korrekturen und Ergänzungen an, wenn Sie mit der Protokollierung des Vermieters nicht einverstanden sind.
Sind Sie dagegen, den Vermieter für einen bestimmten Mangel zu entschädigen, notieren Sie auf dem Protokoll «nicht einverstanden».
- Sofern Sie Ihre Anmerkungen ebenfalls auf diesem Papier angebracht haben, gibt es keinen Grund, die Unterschrift zu verweigern.
- Wenn Sie aber nicht einverstanden sind, verweigern Sie die Unterschrift.
- Verlangen Sie eine Kopie des Protokolls.
Dürfen Vermieter Kosten für Mängel vom Depot abzweigen?
Der Vermieter will Geld von meinem Mietzins-Depot abheben, wenn ich einen Mangel nicht bezahlen will. Ist das erlaubt?
Nein. Das Geld, das Sie beim Einzug als Depot einbezahlt haben, muss auf einem Sparkonto liegen, das auf Ihren Namen lautet. Der Vermieter hat also gar keinen Zugriff.
Aber: Ohne schriftliches Einverständnis des Vermieters darf Ihnen die Bank das Mietzinsdepot bis ein Jahr nach dem Umzug nicht auszahlen.
- Sind Sie und Ihr Vermieter sich uneinig, muss er das Mietzinsdepot nicht freigeben, falls er innerhalb eines Jahres nach Ihrem Auszug vor Gericht Ansprüche gegen Sie geltend macht.
Ist seit Ihrem Auszug ein Jahr verstrichen und vor Gericht keine Forderung hängig, braucht es das Einverständnis des Vermieters nicht mehr. Sie können bei der Bank darauf bestehen, dass das Depot samt Zins sofort ausbezahlt wird.
- Geht Ihr Auszug hingegen ohne Nebengeräusche über die Bühne, wird der Vermieter sein Einverständnis rasch geben, und das Geld fliesst entsprechend schnell.